Mapa de gastos de una subrogación hipotecaria
La subrogación acreedora consiste en mantener el préstamo hipotecario, pero sustituir al banco acreedor por otra entidad. Esa diferencia jurídica importa porque no equivale a cancelar completamente el préstamo y contratar otro desde cero. La operación tiene reglas propias sobre información, impuestos y aranceles.
El banco nuevo debe entregarte información específica sobre los gastos
La Ley 2/1994 no deja el coste de la subrogación para el final. La entidad que quiera subrogarse debe presentarte una oferta vinculante con las condiciones financieras y, junto a ella, un documento informativo sobre los gastos de la subrogación. Ese documento debe incluir, entre otras cosas, los límites máximos legales de la comisión que podría percibir la entidad acreedora anterior.
En la práctica, este documento es una primera lista de control. Después debes cotejarlo con la FEIN, la FiAE y el resto de documentación precontractual para comprobar que las cifras y condiciones coinciden.
Qué conceptos pueden cargarte directamente y bajo qué condición.
Los gastos tuyos de los costes que corresponden a las entidades.
La oferta con tu hipoteca actual y con otras propuestas sobre la misma base.
Con los gastos ya identificados, el simulador de subrogación de hipoteca permite convertirlos en un escenario de cuota, coste financiero y recuperación.
La posible compensación por reembolso anticipado
El gasto más sensible suele ser la compensación que puede cobrar el banco que dejas. No existe un porcentaje universal aplicable a todas las hipotecas. Hay que revisar la fecha de firma, si el préstamo es fijo o variable, qué se pactó y qué régimen legal resulta aplicable.
Para préstamos firmados después del 16 de junio de 2019, Banco de España resume estos límites: en variable, 0,15 % durante los cinco primeros años o 0,25 % durante los tres primeros, según la opción pactada; en fijo, hasta 2 % durante los diez primeros años y 1,5 % después, siempre dentro de la pérdida financiera permitida. Para un cambio de variable a fijo mediante subrogación o novación, el límite es 0,05 % durante los tres primeros años y 0 % después; este último límite se aplica cualquiera que sea la fecha de firma.
El porcentaje máximo no es el importe que pagarás automáticamente.
Primero debe existir una cláusula válida que permita cobrarlo y, cuando la norma lo exige, la compensación está limitada además por la pérdida financiera sufrida por la entidad.
Sobre 150.000 € pendientes, un 0,15 % son 225 €; un 0,25 %, 375 €. Son ejemplos matemáticos, no una comisión aplicable a toda hipoteca.
El supuesto variable → fijo tiene una regla específica. Consulta cómo se aplica dentro del cambio de tipo.
Tasación: el gasto más frecuente que sí asume el cliente
La Ley 5/2019 atribuye al prestatario el coste de tasación. Pero eso no significa que debas pagar una nueva cada vez que consultes otro banco. Las entidades deben aceptar una tasación aportada por el cliente si está emitida por una tasadora homologada y no ha caducado.
El banco puede realizar comprobaciones adicionales sobre esa tasación, pero no puede trasladarte el coste de esas comprobaciones. Por eso, antes de encargar una nueva, conviene preguntar si la que ya tienes sigue vigente y es admisible.
Revisa la fecha y que la sociedad esté homologada.
Evita duplicar un gasto si todavía sirve.
Idealmente después de un primer análisis de solvencia favorable.
Notaría y Registro: la subrogación tiene aranceles propios
La Ley 2/1994 establece reglas específicas para los honorarios de la escritura de subrogación. En notaría se aplican los aranceles correspondientes a documentos sin cuantía. Para el Registro de la Propiedad, el cálculo toma como base el capital pendiente de amortizar con una reducción del 90 % en esa base arancelaria.
Además, el reparto de gastos de la Ley 5/2019 atribuye al prestamista los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los gastos de inscripción de la garantía. Las copias, en cambio, las paga quien las solicite.
AJD: la escritura de subrogación está exenta
El artículo 7 de la Ley 2/1994 establece una exención para la escritura que documenta la operación de subrogación en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales. Por eso no debes tratar el AJD como si estuvieras firmando una hipoteca nueva ordinaria.
Hay, sin embargo, un matiz importante: la Ley 5/2019 regula un reintegro entre la entidad que entra y la que sale respecto de una parte proporcional del impuesto y de ciertos gastos originalmente soportados al constituirse la hipoteca. Ese reintegro forma parte de la relación entre entidades.
Gestoría, comisión de apertura y otros conceptos del banco nuevo
En el reparto general vigente, la gestoría corresponde al prestamista. Distinto es el caso de una comisión de apertura: no está prohibida de forma general y puede aparecer en la propuesta del banco nuevo. Si existe, debe estar incluida en la documentación precontractual y formar parte de la comparación de coste.
No te fijes únicamente en si la apertura es 0 €. Una oferta puede no cobrarla y compensarlo con seguros más caros, tarjetas, cuentas con condiciones, domiciliación de nómina u otros productos necesarios para alcanzar el tipo bonificado.
Comprueba si es 0 € o un porcentaje/importe fijo.
Las copias adicionales pueden corresponder a quien las pida.
Calcula su coste anual y no solo la rebaja de TIN.
Qué gastos se ajustan entre el banco que sale y el que entra
La Ley 5/2019 establece que, cuando se produce una subrogación conforme a la Ley 2/1994, el prestamista subrogante debe reintegrar al prestamista subrogado una parte proporcional del impuesto y de determinados gastos soportados en la constitución original del préstamo.
Para el AJD, la norma calcula el reintegro tomando como referencia una base vinculada al préstamo pendiente y conceptos garantizados. Para el resto de gastos, prevé un prorrateo proporcional. Este mecanismo explica por qué una parte del coste de la operación se resuelve entre bancos sin convertirse automáticamente en un pago directo del cliente.
Si tu hipoteca es anterior a 2019, no copies sin más los límites actuales
El régimen de compensaciones por cancelación ha cambiado con el tiempo. Por eso una hipoteca firmada antes del 16 de junio de 2019 puede estar sujeta a reglas distintas en determinados conceptos. Banco de España recomienda revisar el contrato original y el régimen aplicable en cada caso.
A la vez, cuando una novación o subrogación se formaliza a partir de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, las obligaciones de información y el nuevo marco de reparto de gastos se proyectan sobre la modificación. Y para el cambio de variable a fijo, Banco de España indica que el límite del 0,05 % durante los tres primeros años se aplica cualquiera que sea la fecha de firma.
Cómo comparar el coste real de una subrogación
Una buena comparación no suma todo lo que aparece en una escritura: suma solo los costes que realmente recaen sobre ti y los contrapone con el ahorro futuro.
Confirma por escrito la compensación máxima que podría cobrar el banco actual.
Solo si realmente corresponden al cliente en tu oferta.
Compara seguros y productos sobre un horizonte de varios años.
Divide el coste inicial neto por el ahorro mensual estimado.
Para convertir ese inventario en una cifra puedes usar nuestra guía de cuánto cuesta cambiar la hipoteca de banco. Si lo que necesitas es una visión más amplia de todas las partidas posibles al cambiar de entidad, consulta también gastos de cambiar hipoteca de banco.
Para calcular la partida que puede cobrar el banco saliente, consulta la guía específica sobre comisión de subrogación de hipoteca.
Para convertir este desglose en una cifra de bolsillo, usa la guía sobre coste de subrogar una hipoteca.
Después del desglose, revisa en qué condiciones una subrogación puede quedar sin gastos para el cliente.
Fuentes oficiales utilizadas
- BOE — Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios
- BOE — Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
- Banco de España — Subrogación o cambio de banco
- Banco de España — Reembolso anticipado
- Banco de España — Gastos asociados a la hipoteca
- Banco de España — Novación y subrogación por aumento de tipos
Preguntas frecuentes sobre gastos de subrogación hipotecaria
¿Qué gastos tiene una subrogación de hipoteca?
Los conceptos que conviene revisar son la posible compensación o comisión del banco de origen, la tasación, una eventual comisión de apertura del banco nuevo, las copias que solicites y los productos vinculados. La escritura de subrogación tiene beneficios fiscales y arancelarios específicos, y parte de los gastos se distribuye entre las entidades conforme a la Ley 5/2019.
¿Quién paga la tasación en una subrogación?
Con carácter general, la Ley 5/2019 atribuye la tasación al prestatario. Si ya dispones de una tasación homologada y vigente, el banco debe aceptarla, aunque puede realizar comprobaciones por su cuenta sin repercutirte ese coste.
¿Hay que pagar AJD por una subrogación hipotecaria?
La escritura que documenta la subrogación está exenta de la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales conforme al artículo 7 de la Ley 2/1994.
¿Quién paga notaría y registro en la subrogación?
La Ley 5/2019 establece el reparto general de gastos entre prestamista y prestatario, y la Ley 2/1994 fija aranceles específicos para notaría y registro en la subrogación. Además, el artículo 14.1.e de la Ley 5/2019 regula reintegros proporcionales entre el banco que sale y el que entra, que son ajustes entre entidades.
¿Puede cobrar comisión el banco que dejo?
Puede existir una compensación por reembolso anticipado si está pactada y resulta aplicable según la fecha y el tipo de préstamo. Para hipotecas sujetas a la Ley 5/2019 existen límites específicos; para determinados cambios de variable a fijo el límite es del 0,05 % durante los tres primeros años y 0 % después.
¿Puede cobrar comisión de apertura el banco nuevo?
Sí. Una comisión de apertura puede formar parte de la oferta del nuevo banco. Si existe, debe estar incluida en la información precontractual y en la oferta personalizada; no debe darse por hecho que sea 0 €.
¿El banco nuevo debe informarme de los gastos antes de subrogar?
Sí. La Ley 2/1994 establece que, junto con la oferta vinculante, la nueva entidad debe entregar un documento informativo sobre los gastos de la subrogación, incluidos los límites máximos legales de la posible comisión del banco anterior.
¿Una subrogación suele costar menos que cancelar y firmar una hipoteca nueva?
Banco de España señala que los gastos asociados a la subrogación suelen ser inferiores a los de cancelar la hipoteca anterior y formalizar una nueva, porque la subrogación cuenta con beneficios fiscales y arancelarios específicos.
