¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca?
La respuesta correcta no es una cifra media, sino una suma de partidas que dependen de tu préstamo y de la oferta nueva. En una subrogación acreedora debes separar lo que realmente sale de tu bolsillo por hacer el cambio de lo que forma parte de la deuda que ya tenías y de los gastos que corresponden a las entidades.
Fórmula práctica
Coste directo estimado = compensación al banco de origen + tasación + apertura + copias/servicios solicitados + otros costes aceptados − importes que asuma expresamente el banco nuevo.
No añadas automáticamente notaría, Registro, gestoría o impuestos como si todos fueran tuyos: la distribución debe respetar la normativa aplicable a la operación.
Una subrogación puede tener un desembolso muy bajo o incluso 0 €, pero eso no significa automáticamente que sea la opción más barata durante toda la vida del préstamo.
Si lo que quieres es comparar este desembolso con el de cancelar y firmar una hipoteca completamente nueva, utiliza la guía de cuánto cuesta cambiar la hipoteca de banco. Esta página se limita al coste de la subrogación como mecanismo.
En una fija, el coste inicial debe compararse con el ahorro durante el tiempo que mantendrás el préstamo. Consulta la guía específica de subrogación de hipoteca fija.
Si el objetivo de la subrogación es fijar el tipo, compara el coste directo con el umbral de equilibrio de pasar a fija.
Calculadora del coste de subrogar una hipoteca
Introduce únicamente partidas que puedan afectarte. El resultado es una estimación de desembolso inicial, no una TAE ni una oferta bancaria.
Comprueba en tu escritura y en la documentación del banco nuevo qué partidas son realmente aplicables.
No calcula la pérdida financiera del banco, no decide qué régimen legal corresponde a tu hipoteca y no sustituye la FEIN ni el documento informativo de gastos. Los porcentajes del selector son escenarios para que introduzcas el que realmente corresponda.
Una vez estimado el desembolso, puedes llevar ese importe al simulador de subrogación de hipoteca para medirlo frente al ahorro financiero de una oferta concreta.
Las partidas que pueden formar tu coste real
| Partida | ¿Puede pagarla el cliente? | Qué comprobar |
|---|---|---|
| Compensación por reembolso anticipado | Sí, si procede | Escritura, fecha, tipo de interés, años transcurridos y régimen legal. |
| Tasación | Normalmente sí si hace falta una nueva | Si ya tienes una homologada y vigente, el banco debe aceptarla. |
| Comisión de apertura del banco nuevo | Puede existir | Debe estar informada en la oferta y documentación precontractual. |
| Copia notarial solicitada por el cliente | Puede corresponderte | Solo si la solicitas y según el reparto aplicable. |
| Servicios adicionales expresamente solicitados | Puede corresponderte | Deben responder a servicios reales y aceptados. |
| Notaría, Registro, gestoría e impuestos de la operación | No se suman automáticamente al cliente | La subrogación debe respetar el reparto de gastos previsto legalmente. |
| Productos vinculados | Son coste recurrente, no formalización | Seguro, cuenta, tarjetas y otros productos que condicionen el precio del préstamo. |
Para ver el detalle jurídico de cada fila, tienes la guía de gastos de subrogación de hipoteca.
La compensación de salida puede ser la partida más grande
Al subrogar una hipoteca, el nuevo banco paga al anterior el saldo necesario para sustituirle como acreedor. Esa liquidación puede incluir una compensación por reembolso anticipado si está pactada y la normativa aplicable lo permite.
Para préstamos sujetos a la Ley 5/2019, Banco de España resume los límites así: en variable, 0,15 % durante los cinco primeros años o 0,25 % durante los tres primeros; en fijo, 2 % durante los diez primeros años y 1,5 % después. En determinados cambios de variable a fijo o a un primer tramo fijo de al menos tres años mediante subrogación, el límite es 0,05 % durante los tres primeros años y 0 % después. En los casos previstos, la cantidad tampoco puede superar la pérdida financiera del prestamista.
La tabla anterior no convierte el coste en una tarifa estándar. Primero debes saber qué régimen corresponde a tu contrato y qué cláusula se pactó. Consulta el análisis específico de la comisión de subrogación de hipoteca.
La tasación puede ser el único desembolso relevante si la comisión es 0 €
El nuevo banco necesita valorar la garantía hipotecaria. Banco de España recuerda que el cliente paga la tasación cuando es necesaria, pero la entidad debe aceptar una valoración aportada por ti si está emitida por una sociedad homologada y no ha caducado. Puede realizar comprobaciones, pero no repercutirte el coste de esas verificaciones.
Eso hace que el coste cambie mucho entre dos personas con la misma deuda: una puede reutilizar una tasación válida y otra tener que contratar una nueva. Por eso Habitena no publica una “tasación media” dentro de la calculadora; debes introducir el presupuesto real que te hayan dado.
Qué puede añadir el banco nuevo al coste de la subrogación
La nueva entidad puede tener su propia política comercial. Una eventual comisión de apertura debe estar informada en las condiciones de la oferta. También puede haber servicios que tú solicites expresamente y que generen un coste real.
Lo importante es no convertir en “gastos del cliente” partidas que legalmente corresponden a la entidad o que se compensan entre bancos. La Ley 2/1994 exige que, junto con la oferta vinculante, el nuevo banco entregue un documento informativo de gastos que respete el reparto previsto en el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019.
La Ley 5/2019 prevé además reintegros proporcionales entre la entidad subrogante y la subrogada por parte de determinados impuestos y gastos asumidos al constituirse el préstamo. Ese ajuste interbancario no debe confundirse con un cargo nuevo al prestatario.
Capital pendiente e intereses devengados no son “el coste de subrogar”
Cuando se firma la subrogación, el banco nuevo transfiere al antiguo el capital pendiente y las cantidades que correspondan para liquidar la posición. Banco de España explica que pueden entrar capital pendiente, intereses devengados y comisiones no satisfechas.
Pero el capital pendiente no aparece porque hayas decidido cambiar de banco: ya era tu deuda. Por eso, si quieres calcular si merece la pena la operación, debes medir el coste incremental de hacer la subrogación y compararlo con el ahorro futuro, no sumar todo el saldo hipotecario como si fuera un gasto nuevo.
Ejemplo conceptual
Si debes 150.000 €, esos 150.000 € pasan de un acreedor a otro. El coste adicional podría ser, por ejemplo, una compensación aplicable más una nueva tasación. La deuda trasladada no es un gasto de formalización.
Usa TAE, cuota, plazo y coste de vinculaciones de la oferta nueva, no solo el desembolso del día de firma.
Una hipoteca anterior a 2019 puede tener un coste distinto
La Ley 5/2019 entró en vigor el 16 de junio de 2019 y su disposición transitoria establece que, como regla general, no se aplica a contratos anteriores. No obstante, contiene reglas específicas para contratos previos que posteriormente sean objeto de novación o subrogación, y reconoce ciertos derechos —como el régimen especial del cambio de variable a fijo— cualquiera que sea la fecha del contrato.
Por eso no es correcto coger el 0,15 %, 0,25 %, 1,5 % o 2 % y aplicarlo automáticamente a cualquier escritura antigua. Antes de calcular el coste, identifica fecha original, modificaciones posteriores, tipo de interés y cláusula de reembolso anticipado.
Tres escenarios para entender por qué el coste puede variar tanto
Sin compensación y con tasación vigente
Si el banco nuevo no cobra apertura ni otros servicios y acepta tu tasación vigente, el desembolso inicial puede acercarse a 0 €. Debes seguir comparando el coste de seguros y vinculaciones.
Sin compensación, pero necesitas nueva tasación
El coste puede concentrarse prácticamente en esa tasación y en cualquier otro servicio que hayas solicitado. Introduce el presupuesto real en la calculadora.
Existe compensación de salida
Con capital pendiente alto, incluso un porcentaje pequeño puede superar el coste de la tasación. Ahí es especialmente importante estimar en cuántos meses recuperarías el desembolso con la nueva cuota o el nuevo coste total.
Si tu búsqueda es específicamente conseguir que el desembolso sea cero, revisa cambiar la hipoteca de banco gratis. Si quieres saber qué significa que una oferta se anuncie “sin gastos”, consulta cambiar hipoteca de banco sin gastos.
Los documentos que te permiten cerrar el coste real
Busca la cláusula de amortización/reembolso anticipado y cualquier comisión asociada.
Permite conocer el importe que debe liquidarse al banco actual y separar deuda de costes.
La Ley 2/1994 obliga al banco que quiere subrogarse a entregarlo junto con la oferta vinculante.
Comprueba el precio personalizado del préstamo, vinculaciones, comisiones y condiciones finales.
Si cualquiera de estos documentos contradice un reclamo comercial como “subrogación gratis” o “sin gastos”, utiliza la documentación contractual como referencia y pide al banco que aclare la diferencia antes de firmar.
El coste inicial es solo una parte de la decisión: revisa también tipo, TAE, plazo, vinculaciones y flexibilidad.
Si tu estimación se acerca a cero, comprueba las condiciones para una subrogación de hipoteca sin gastos.
Fuentes oficiales utilizadas
- Banco de España — Subrogación o cambio de banco
- Banco de España — Reembolso anticipado
- Banco de España — Gastos asociados a la hipoteca
- Banco de España — Cancelación anticipada de un préstamo, julio de 2026
- BOE — Ley 2/1994, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios
- BOE — Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
Contenido revisado el 1 de octubre de 2026. Las condiciones contractuales concretas dependen de la escritura y de la oferta personalizada de cada entidad.
Coste de subrogar una hipoteca
¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca a otro banco?
No existe una cifra única. El desembolso directo del cliente puede componerse de la compensación por reembolso anticipado del banco de origen, la tasación si hace falta una nueva, una eventual comisión de apertura del nuevo banco si está prevista y otros servicios expresamente solicitados. Notaría, registro, gestoría e impuestos de la nueva operación siguen el reparto legal aplicable y no deben sumarse automáticamente como coste del cliente.
¿La comisión del banco anterior siempre se paga al subrogar?
No. Debe estar prevista y respetar el régimen aplicable al préstamo. En préstamos sujetos a la Ley 5/2019 existen límites distintos para variable, fijo y determinados cambios de variable a fijo; además, varios límites están condicionados por la pérdida financiera del prestamista.
¿La tasación siempre forma parte del coste de subrogar?
No necesariamente. Si el nuevo banco exige una tasación y no dispones de una válida, suele ser una partida a cargo del cliente. Pero la entidad debe aceptar una tasación aportada por ti si procede de una tasadora homologada y no ha caducado, pudiendo hacer sus comprobaciones sin repercutirte ese coste.
¿Debo pagar notaría, registro y gestoría por una subrogación?
No debes asumirlos automáticamente como si fueran gastos tuyos. La Ley 2/1994 exige que la información de gastos de la subrogación respete el reparto previsto en la Ley 5/2019, y esta última regula además los reintegros proporcionales entre las entidades cuando se produce una subrogación.
¿El capital pendiente que paga el banco nuevo al antiguo es un coste de subrogar?
No. Es la deuda hipotecaria que ya existía y se liquida entre las entidades para cambiar al acreedor. También pueden liquidarse intereses devengados y comisiones pendientes, pero conviene separar esa liquidación de deuda del coste incremental que te provoca hacer la operación.
¿Puede costar 0 € subrogar una hipoteca?
Sí, puede ocurrir si no existe compensación aplicable, no necesitas pagar una tasación nueva, el banco nuevo no cobra apertura y no hay otros servicios a tu cargo. Pero 0 € de desembolso inicial no significa por sí solo que la oferta sea mejor: hay que comparar TAE, plazo, seguros y vinculaciones.
¿Qué pasa si mi hipoteca es anterior a junio de 2019?
No conviene aplicar automáticamente los límites actuales de la Ley 5/2019 a todo el préstamo. Según la fecha y las modificaciones posteriores puede resultar aplicable un régimen anterior. La disposición transitoria de la Ley 5/2019 también prevé efectos cuando los contratos anteriores son objeto de novación o subrogación posterior.
¿Qué documento debe decirme los gastos antes de subrogar?
La Ley 2/1994 exige que el banco que quiere subrogarse entregue, junto con su oferta vinculante, un documento informativo sobre los gastos de la subrogación, incluidos los límites máximos legales de la posible comisión del banco acreedor. La FEIN y el resto de documentación precontractual deben permitir comprobar las condiciones finales de la nueva hipoteca.
