¿Cómo cambiar la hipoteca de variable a fijo?
Tienes dos vías principales: negociar una novación con tu banco actual o aceptar una subrogación acreedora de otra entidad que te ofrezca un tipo fijo.
En ambos casos la operación debe quedar formalizada. No basta con que el banco te diga por teléfono que “te pasa a fijo”: debes poder identificar el nuevo tipo, el plazo al que se aplica, las bonificaciones, los productos asociados y los costes en la documentación contractual y precontractual.
Esta guía se centra en el supuesto exacto variable → fijo. Si buscas una explicación general de todas las formas de pasar a una hipoteca fija, consulta cómo cambiar a hipoteca fija. Si tu duda es si económicamente te compensa, utiliza el análisis de punto de equilibrio.
La entidad no está obligada a aceptar tu propuesta de novación. Si buscas una subrogación, el banco nuevo también debe aprobar la operación tras su análisis de riesgo.
Si no quieres fijar el tipo durante toda la vida restante, revisa también cómo cambiar una hipoteca variable a mixta y qué implica conservar una fase variable futura.
Qué cambia exactamente al pasar de variable a fijo
Lo esencial es que el mecanismo de cálculo del interés deja de depender periódicamente de un índice de referencia más un diferencial.
El contrato determina un índice —habitualmente un índice oficial de referencia—, un diferencial y una periodicidad de revisión. El tipo puede variar en futuras revisiones.
La escritura de novación o subrogación establece un tipo fijo aplicable durante el período pactado. Si el cambio es a fijo para el resto de la vida del préstamo, ya no se recalcula con el euríbor u otro índice durante ese período.
Capital pendiente, plazo restante —salvo que también se modifique—, garantías y otras condiciones siguen existiendo según lo que se pacte en la nueva escritura.
Conviene verificar también desde qué fecha exacta empieza a aplicarse el nuevo tipo y cómo se calcula la primera cuota posterior a la firma. Esa fecha puede afectar a la liquidación de intereses entre períodos.
Novación o subrogación para convertir la variable en fija
| Opción | Qué ocurre | Qué debes comparar |
|---|---|---|
| Novación | Tu banco actual modifica el contrato y sustituye el tipo variable. | Nuevo TIN/TAE, comisión de modificación si existe, plazo, bonificaciones y demás cambios. |
| Subrogación | Otra entidad pasa a ser acreedora de la hipoteca y modifica el tipo dentro de lo permitido por la operación. | Oferta del banco nuevo, tasación, compensación de salida, vinculaciones, plazo y FEIN. |
La diferencia no es solo administrativa. En una novación negocias con la entidad que ya conoce tu préstamo; en una subrogación abres una comparación con el mercado y entra en juego el procedimiento legal de certificado de deuda y plazo de respuesta del banco anterior.
Cambiar de variable a fijo mediante novación
La novación modifica tu hipoteca sin cambiar de acreedor.
- 01
Pide una propuesta escrita
Solicita el tipo fijo, plazo, cuota estimada, bonificaciones, comisión de novación y cualquier otro cambio contractual.
- 02
Comprueba que el cambio es solo el que quieres
Una negociación puede incluir además plazo, sistema de amortización, garantías u otras condiciones. Revisa qué se modifica y qué permanece igual.
- 03
Revisa la documentación precontractual
Cuando resulta aplicable la Ley 5/2019, deben entregarte FEIN, FiAE y demás documentación obligatoria con la antelación legal.
- 04
Formaliza la modificación
La modificación contractual se documenta en escritura pública y se inscribe cuando corresponde.
Banco de España recuerda que el banco puede cobrar una comisión por modificación de condiciones cuando esté prevista y resulte aplicable. Esa comisión debe distinguirse de la compensación por reembolso anticipado que tiene un régimen específico para variable → fijo.
Antes de aceptar el cambio, revisa cómo negociar también plazo, vinculaciones y otros costes con tu banco actual.
La oferta de cambio de tipo puede formar parte de una negociación más amplia con tu banco sobre plazo, vinculaciones y costes.
La posibilidad de convertir el tipo con tu banco depende de que acepte la modificación; consulta qué revisa la entidad al renegociar.
Para negociar el cambio con la entidad actual, sigue este proceso de renegociación paso a paso.
El cambio con la misma entidad se formaliza mediante una novación: qué es y qué condiciones puede modificar.
Cambiar de banco y convertir la hipoteca en fija
La subrogación acreedora permite trasladar el préstamo a otra entidad que acepte la operación y te ofrezca el nuevo tipo.
El banco nuevo presenta su oferta y solicita al banco actual el certificado de deuda. La entidad antigua dispone de 7 días naturales para entregar ese certificado. Después existe un plazo de 15 días naturales en el que puede ofrecerte una modificación; durante ese período no se formaliza la subrogación.
Si no formalizas una novación con el banco actual dentro de ese plazo, la subrogación puede seguir adelante. La escritura transfiere a la nueva entidad el capital pendiente y las cantidades correspondientes según el procedimiento legal.
La Ley 2/1994 permite modificar mediante la subrogación el tipo de interés, el plazo o ambos. Si quieres alterar más condiciones, revisa cómo se instrumentan en la operación concreta.
La comisión al cambiar de variable a fijo: 0,05 % no significa “siempre 0,05 %”
El artículo 23.6 de la Ley 5/2019 establece un régimen especial para la novación o subrogación que sustituye un tipo variable por uno fijo —o por un primer período fijo de al menos tres años en los términos actuales de la ley—.
La compensación no puede superar la pérdida financiera de la entidad ni el 0,05 % del capital reembolsado anticipadamente.
No puede exigirse esa compensación por el cambio variable → fijo en los supuestos del artículo 23.6.
Hay dos matices esenciales. Primero, el porcentaje es un tope máximo, no una cantidad automática. Segundo, la propia Ley 5/2019 indica que, si en una novación no se produce amortización anticipada de capital, no puede cobrarse comisión por este concepto.
Ejemplo de escala: con 160.000 € pendientes, un 0,05 % serían 80 €. Eso solo ilustra el límite porcentual; la cantidad legalmente exigible puede ser menor o cero.
Compensación por reembolso ≠ comisión por modificar el contrato
Una novación puede incluir una comisión de modificación de condiciones prevista en el contrato. No debes confundirla con la compensación específica del artículo 23.6. Pide al banco que identifique cada concepto por separado y su base de cálculo.
FEIN, FiAE y documentos que debes revisar
La oferta final debe poder revisarse con suficiente antelación y no limitarse a una simulación comercial.
- FEIN. Revisa el tipo fijo, TAE, plazo, cuota, comisiones y condiciones personalizadas.
- FiAE. Comprueba advertencias relevantes del contrato.
- Detalle de bonificaciones. Qué tipo obtienes con y sin nómina, seguros, tarjetas u otros productos.
- Costes iniciales. Tasación, posibles comisiones y cualquier cantidad que debas desembolsar.
- Escritura/proyecto contractual. Verifica qué cláusula variable se sustituye y qué otras condiciones se modifican.
La Ley 5/2019 fija una antelación mínima de 10 días naturales para la entrega de la FEIN y demás documentación precontractual indicada en su artículo 14. Banco de España aplica este marco también a novaciones cuando corresponde.
Pasos para cambiar una hipoteca variable a fijo
- 01
Recupera tu contrato actual
Identifica índice, diferencial, fecha de revisión, plazo pendiente, capital vivo, comisiones y productos bonificados.
- 02
Pide una oferta fija a tu banco
Solicita una novación con todos los costes y el tipo con y sin bonificación.
- 03
Contrasta una alternativa externa
Si quieres comparar de verdad, pide una propuesta de subrogación a otra entidad utilizando el mismo capital y un plazo comparable.
- 04
Separa las comisiones
Distingue compensación por reembolso, comisión de modificación, tasación y costes recurrentes.
- 05
Revisa FEIN y FiAE
Comprueba que los datos coinciden con lo negociado y que no aparecen condiciones nuevas.
- 06
Firma y comprueba la primera cuota
Después de formalizar, verifica fecha de efecto, tipo aplicado, bonificaciones y cargo de la primera cuota.
Otros costes que pueden aparecer
El régimen especial de compensación no convierte automáticamente el cambio en una operación sin gastos.
| Concepto | Cuándo puede aparecer | Qué revisar |
|---|---|---|
| Comisión de modificación | En una novación, si está prevista y resulta aplicable. | Cláusula contractual y base de cálculo. |
| Tasación | Puede ser necesaria especialmente si interviene una entidad nueva. | Si ya tienes una tasación homologada y vigente que pueda aceptarse. |
| Productos vinculados/combinados | Cuando el tipo fijo mejora al contratar seguros u otros servicios. | Coste anual real con y sin bonificación. |
| Copias u otros servicios voluntarios | Según lo que solicites o contrates. | Que no se mezclen con gastos que corresponden a la entidad. |
Para una cifra completa no sumes solo el coste del día de la firma. Una póliza más cara durante varios años puede pesar más que una comisión inicial pequeña.
Para medir el desembolso inicial del cambio con tu banco, revisa qué gastos puede tener la novación.
Qué revisar cuando ya has pasado de variable a fijo
La operación no termina al salir de la notaría.
- Tipo aplicado. Comprueba que la siguiente liquidación utiliza el tipo fijo acordado desde la fecha correcta.
- Cuota y plazo. Verifica que coinciden con la escritura y la FEIN.
- Bonificaciones. Revisa que los productos contratados activan realmente la reducción pactada y desde cuándo.
- Cuenta y recibos. Si cambiaste de banco, confirma domiciliaciones, cuenta de cargo y cierre de productos antiguos cuando proceda.
- Documentación. Conserva FEIN, FiAE, escritura, justificantes de tasación y liquidaciones.
Si el cambio fue por subrogación, consulta también qué ocurre entre el banco de origen y el de destino después del traslado.
Antes de aceptar el cambio variable → fijo
Índice, diferencial, próxima revisión, capital y plazo pendientes.
Idealmente novación y una alternativa externa, con el mismo horizonte.
Cada importe debe tener nombre, base de cálculo y fundamento contractual/legal.
Tipo fijo, TAE, plazo, vinculaciones, gastos y condiciones de bonificación.
Sabes desde qué día desaparece el variable y empieza a aplicarse el fijo.
El proceso puede ser correcto y aun así la oferta no compensarte. Para eso utiliza el análisis específico de si merece la pena pasar a fija.
Para el cambio variable → fijo con la entidad actual, consulta también la guía de novación de hipoteca, que separa comisión de modificación y compensación por amortización.
Fuentes utilizadas
Fuentes oficiales consultadas
Información revisada el 1 de octubre de 2026. La aplicación concreta depende del contrato, la fecha de firma y la operación.
