Qué debe comparar una subrogación de hipoteca
Un comparador útil no ordena ofertas por el tipo promocional. Normaliza las condiciones para saber qué cambia realmente respecto a tu préstamo actual.
El Banco de España recomienda analizar el coste total, las cuotas, el plazo, las comisiones y las posibles bonificaciones. También recuerda que los productos combinados pueden hacer más difícil la comparación: una rebaja del tipo puede parecer atractiva, pero hay que sumar el coste de seguros, cuentas, tarjetas u otros servicios que mantengas para conservar esa bonificación.
TIN, TAE y, si es variable, índice de referencia y diferencial.
Plazo restante y horizonte sobre el que quieres comparar el ahorro.
Coste anual de seguros, cuentas, tarjetas o servicios necesarios para la bonificación.
Tasación y cualquier compensación o comisión que realmente resulte aplicable.
La FEIN contiene la información personalizada de la oferta hipotecaria y sirve para contrastar con más precisión las propuestas que ya han pasado el análisis de la entidad.
Si todavía no sabes si otra entidad podría asumir tu préstamo, empieza por se puede cambiar hipoteca de banco y revisa los filtros de solvencia y documentación antes de comparar ofertas.
Antes de puntuar una oferta, define qué variables importan: esta guía sobre mejores condiciones de subrogación te da una matriz común.
Una oferta mixta exige comparar dos fases. Consulta qué variables debes separar en el tramo fijo y el variable.
Pon todas las ofertas en la misma línea
Dos ofertas dejan de ser comparables cuando cambias varias cosas a la vez sin aislar su efecto.
Usa el saldo real que queda por devolver. No compares una simulación sobre 150.000 € con otra sobre 140.000 €.
Si una oferta amplía la duración, deja que el comparador muestre la cuota menor pero también los intereses y el saldo pendiente tras el mismo horizonte.
Si un seguro cuesta 420 € al año, no lo escondas dentro de una bonificación de 0,30 puntos. Introduce ambos efectos.
Tasación o una compensación aplicable se pagan una vez; los seguros o una cuenta pueden repetirse durante años.
Si comparas una opción fija con una variable, usa el tipo variable actual únicamente como escenario de partida. No es una previsión de la evolución futura del índice.
Comparador de subrogación de hipoteca
Introduce tu hipoteca actual y hasta dos ofertas. La herramienta calcula la cuota con sistema francés y estima, para el horizonte elegido, intereses, vinculaciones, gastos iniciales y saldo pendiente.
Actual vs. Oferta A vs. Oferta B
El “coste financiero” mostrado excluye la devolución de principal: suma intereses + vinculaciones + gastos iniciales. Así evita premiar artificialmente a la opción que amortiza más capital en el periodo.
Resultado orientativo
Cambia cualquier dato y la comparación se actualiza automáticamente.
| Métrica | Actual | Oferta A | Oferta B |
|---|---|---|---|
| Cuota mensual estimada | — | — | — |
| Intereses en el horizonte | — | — | — |
| Vinculaciones en el horizonte | — | — | — |
| Gastos iniciales | — | — | — |
| Coste financiero estimado | — | — | — |
| Saldo pendiente al final | — | — | — |
| Ahorro financiero vs. actual | Base | — | — |
Importante: simulación educativa. Usa cuotas mensuales constantes y el TIN que introduzcas como si se mantuviera durante el periodo. No calcula una TAE oficial, no predice índices variables y no sustituye la FEIN ni la oferta vinculante de una entidad.
Repite la comparación con un tipo inferior y superior al actual. El valor del comparador está en ver cómo cambia el resultado, no en asumir que el tipo de hoy permanecerá igual.
Si quieres analizar una sola propuesta en detalle, usa también el simulador de subrogación de hipoteca: separa cuota, intereses, saldo pendiente, coste inicial y recuperación.
TIN, TAE y cuota: cada dato responde a una pregunta distinta
| Dato | Qué te dice | Qué no te dice por sí solo |
|---|---|---|
| TIN | El tipo nominal usado para calcular los intereses. | No incorpora todos los gastos ni productos asociados. |
| TAE | Permite aproximar el coste anual efectivo con intereses, comisiones y gastos computables bajo las hipótesis legales. | No convierte dos operaciones con estructuras radicalmente distintas en idénticas; revisa también plazo y condiciones. |
| Cuota | Tu salida mensual de caja. | No revela por sí sola cuánto pagarás en intereses ni si has ampliado el plazo. |
| Coste de vinculaciones | Lo que pagas por mantener bonificaciones o servicios asociados. | No aparece como “interés”, aunque puede alterar el ahorro real. |
El Banco de España dispone además de simuladores de cuota y TAE. Su calculadora de TAE hipotecaria permite introducir gastos iniciales y periódicos —por ejemplo un seguro— y comparar varias simulaciones.
El tipo bonificado puede ser más caro que el tipo sin bonificar
Los productos combinados necesitan una cuenta separada. No valores una rebaja del TIN sin valorar lo que cuesta mantenerla.
Es habitual que una entidad ofrezca un tipo más bajo si domicilias nómina o recibos, usas tarjetas o contratas seguros. El Banco de España recomienda comparar el coste de esos productos, comprobar si los necesitas y calcular qué ocurriría si dejaras de mantenerlos.
Si para conseguirla asumes productos por 650 € al año, compara esos 650 € con el ahorro de intereses que genera la rebaja.
Introduce el tipo reducido y el coste anual de los productos.
Pide también la condición sin productos y compárala como un escenario distinto.
En seguros de daños exigidos por la entidad, el Banco de España recuerda que deben aceptarse pólizas alternativas equivalentes sin empeorar las condiciones del préstamo ni generar un coste adicional por ese motivo.
Incluye los gastos y calcula el punto de equilibrio
Una oferta puede ahorrar dinero cada mes y tardar años en recuperar el coste de cambiar.
En una subrogación pueden aparecer costes como la tasación y, según el contrato, fecha y tipo de préstamo, una compensación o comisión por reembolso anticipado. No conviene sumar por defecto todos los conceptos imaginables: la normativa reparte parte de los gastos entre entidades y prestamistas.
Punto de equilibrio
Costes iniciales ÷ ahorro mensual neto aproximado.
Te dice cuántos meses necesitas para recuperar el cambio.600 € / 45 €
El cambio recuperaría su coste inicial en unos 13,3 meses, si el ahorro mensual se mantiene.
Después empezaría el ahorro neto.El ahorro puede cambiar
En una hipoteca variable, cuotas y ahorro pueden variar con el índice.
Haz escenarios, no una sola foto.Para estudiar límites de comisiones y el procedimiento legal, consulta nuestra guía de subrogación de hipoteca.
La FEIN es donde termina la comparación comercial y empieza la comparación real
La publicidad te ayuda a filtrar. La Ficha Europea de Información Normalizada te permite revisar la oferta personalizada que la entidad está dispuesta a formalizar.
Fijo, variable o mixto, índice, diferencial y condiciones de revisión.
Úsalos junto al TIN y a las hipótesis del documento.
Comprueba plazo y cómo evoluciona el pago previsto.
Distingue lo obligatorio, lo bonificado y lo puramente opcional.
Revisa qué ocurre si amortizas, vuelves a cambiar o dejas de cumplir bonificaciones.
El Banco de España describe la FEIN como la ficha personalizada que contiene los datos fundamentales de la oferta y permite compararla con otras entidades. No debería sustituirse por capturas de pantalla de una promoción o por un tipo “desde”.
Errores frecuentes al usar un comparador de subrogación
Ordenar solo por TIN
Ignora gastos y productos necesarios para obtener ese tipo.
Celebrar una cuota menor
Puede ser solo el efecto de pasar de 20 a 30 años.
Usar precios promocionales
La oferta final depende del análisis de la entidad y puede ser distinta de la publicidad.
Mezclar fijo y variable como si fueran iguales
La variable necesita escenarios porque el tipo futuro no está fijado.
También es un error comparar únicamente el ahorro de los primeros meses. Si piensas mantener la hipoteca durante años, amplía el horizonte y mira cuánto interés, vinculaciones y saldo pendiente quedan en cada opción.
Qué hacer cuando una oferta sale mejor en la comparación
Un resultado favorable no convierte la operación en automática. La nueva entidad debe aprobarte y el proceso de subrogación sigue sus pasos legales.
Pide condiciones personalizadas
Una simulación comercial sirve para explorar. La oferta que importa debe reflejar tu capital, vivienda, ingresos y perfil de riesgo.
Compara la FEIN con tu hipoteca actual
Actualiza el comparador con el tipo, plazo, productos y costes que aparezcan en la documentación final.
Decide si el ahorro compensa el cambio
Valora coste financiero, estabilidad, flexibilidad y tiempo esperado de permanencia, no solo el primer recibo.
Si aceptas, comienza la subrogación
La entidad nueva solicita la certificación de deuda. La entidad actual dispone de los plazos legales antes de que pueda formalizarse el cambio.
En cambiar hipoteca de banco explicamos el flujo operativo; en subrogación de hipoteca detallamos la base legal y los tipos de subrogación.
Si quieres ver la secuencia práctica completa, consulta cómo cambiar la hipoteca de banco paso a paso.
Si quieres distinguir las dos vías para terminar con otra entidad, consulta cambiar hipoteca a otro banco: subrogación o hipoteca nueva.
Además del coste total, revisa qué significa exactamente que una subrogación se anuncie “sin gastos”.
Si primero quieres aislar el desembolso inicial, calcula el coste de cambiar la hipoteca de banco y después incorpóralo a la comparación.
Al comparar ofertas, suma solo los conceptos que realmente te corresponden según el reparto de gastos de la subrogación.
Al comparar ofertas, incorpora el coste de la comisión de subrogación cuando resulte aplicable.
Incluye en cada oferta el coste de subrogar la hipoteca para que la comparación no se limite al TIN.
Añade a cada oferta si cumple realmente las condiciones de una subrogación sin gastos y no solo si anuncia 0 € de apertura.
Normativa y fuentes utilizadas
Contenido revisado el 30 de septiembre de 2026. Para la metodología de comparación y los puntos legales utilizamos fuentes oficiales españolas.
Fuentes principales
Las condiciones de una oferta concreta dependen del análisis de riesgo, del contrato y de la documentación precontractual entregada por la entidad.
