En un cambio de banco, la “comisión de subrogación” suele ser una compensación por reembolso anticipado
Cuando trasladas una hipoteca a otra entidad mediante subrogación acreedora, el nuevo banco paga al anterior el capital pendiente y las cantidades devengadas que correspondan. Para el banco saliente, eso supone que el préstamo se reembolsa antes de la fecha inicialmente prevista. Por eso, si el contrato y la ley lo permiten, puede existir una compensación o comisión por reembolso anticipado.
Banco de España recuerda que esta compensación depende de varias variables: fecha de firma o de una posterior novación/subrogación, tipo de interés y momento en que se produce el reembolso. No es correcto aplicar de forma automática el mismo porcentaje a todas las hipotecas.
Límites máximos que debes reconocer
| Situación | Momento | Límite máximo |
|---|---|---|
| Variable · esquema 3 años | Primeros 3 años | 0,25 % |
| Variable · esquema 5 años | Primeros 5 años | 0,15 % |
| Variable | Después del periodo elegido | 0 % |
| Fija | Primeros 10 años | 2 % |
| Fija | Después del año 10 | 1,5 % |
| Variable → fija o primer tramo fijo ≥ 3 años | Primeros 3 años del préstamo | 0,05 % |
| Variable → fija o primer tramo fijo ≥ 3 años | Después de 3 años | 0 % |
En variable, los esquemas 0,25 % durante tres años y 0,15 % durante cinco son excluyentes: el contrato puede establecer uno u otro. En fijo y en el supuesto especial variable→fijo, el porcentaje es además un techo: la compensación no puede superar la pérdida financiera calculada conforme a la ley.
Calculadora orientativa de comisión de subrogación
Introduce el capital que se reembolsará al banco de origen y el porcentaje que ya hayas identificado como aplicable en tu contrato y régimen legal. El resultado es un techo porcentual orientativo, no una determinación jurídica automática.
Este resultado puede reducirse si tu contrato pacta menos o si la ley limita el cobro por la pérdida financiera real del banco.
Después de calcular la posible compensación, introdúcela como coste inicial en el simulador de subrogación de hipoteca para ver su impacto sobre el ahorro y el plazo de recuperación.
0,25 % durante 3 años o 0,15 % durante 5: no se suman
Para préstamos variables sujetos al artículo 23 de la Ley 5/2019, las partes pueden pactar una compensación utilizando uno de dos esquemas alternativos. El primero permite un máximo del 0,25 % durante los tres primeros años. El segundo permite un máximo del 0,15 % durante los cinco primeros años.
Superado el periodo elegido, la compensación por este concepto pasa a 0 %. Por eso, antes de multiplicar capital por porcentaje, identifica qué opción figura en tu contrato. Una cláusula que diga 0,25 % no permite además cobrar 0,15 % en los años cuarto y quinto.
Ejemplo de techo porcentual en el esquema de 3 años.
Ejemplo de techo porcentual en el esquema de 5 años.
El 2 % y el 1,5 % son límites, no tarifas automáticas
En préstamos a tipo fijo sujetos a la Ley 5/2019, puede pactarse una compensación de hasta 2 % del capital reembolsado durante los diez primeros años y de hasta 1,5 % después. Pero hay una condición decisiva: la compensación no puede superar la pérdida financiera que sufra el prestamista.
Esto evita interpretar “2 %” como una tarifa plana. Sobre 150.000 €, el 2 % serían 3.000 €, pero si la pérdida financiera legalmente calculada fuera inferior, el banco no podría superar esa pérdida. Y si tu contrato pactó una compensación menor, prevalece ese límite inferior.
Si tu préstamo actual es fijo, puedes ver el análisis completo de subrogación de hipoteca fija, con ejemplo de ahorro y punto de equilibrio.
Si la subrogación te lleva de variable a fijo, el límite puede caer al 0,05 %
La ley favorece determinadas operaciones en las que una hipoteca variable pasa, mediante subrogación o novación, a un tipo fijo para el resto de la vida del préstamo o a un primer periodo fijo de al menos tres años. En ese supuesto, la compensación por reembolso anticipado tiene un límite del 0,05 % durante los tres primeros años de vigencia del préstamo y es 0 % después.
Banco de España señala además que este límite especial se aplica cualquiera que sea la fecha de firma del contrato. Es un dato especialmente relevante para hipotecas antiguas que se cambian ahora con ese objetivo.
Para una operación variable → fijo, revisa la guía completa de cambiar a hipoteca fija, donde se separa la compensación especial de otros costes.
La comisión especial es solo una parte de la decisión. Revisa si merece la pena cambiar a fija incorporando costes, vinculaciones y plazo.
Para entender cómo se aplica este régimen dentro de la operación completa, revisa cómo cambiar una hipoteca variable a fija.
El artículo 23.6 también contempla determinadas estructuras con primer período fijo de al menos tres años; consulta el caso variable → mixta.
Las hipotecas antiguas pueden seguir otro régimen
Si el préstamo se firmó antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 y no ha sido objeto después de una novación o subrogación que active el nuevo marco sobre lo modificado, no debes aplicar automáticamente la tabla actual.
Para determinados préstamos hipotecarios formalizados desde el 9 de diciembre de 2007, la Ley 41/2007 sustituyó la antigua comisión por una compensación por desistimiento con límites de 0,5 % durante los cinco primeros años y 0,25 % después, y contempló además una posible compensación por riesgo de tipo de interés bajo condiciones específicas. Para préstamos todavía anteriores pueden existir otros regímenes y cláusulas.
Qué significa que la comisión no pueda superar la pérdida financiera
En los supuestos en los que la Ley 5/2019 exige este límite, la entidad no puede cobrar simplemente el porcentaje máximo si el reembolso no le genera una pérdida equivalente. La ley define una metodología para calcular el valor presente de mercado del préstamo y comparar ese valor con el capital pendiente.
Para el cliente, lo importante es pedir la liquidación desglosada: capital pendiente, porcentaje aplicado, importe de la compensación y, cuando proceda, cálculo de pérdida financiera. Si la cifra final coincide con el máximo porcentual, eso no exime al banco de respetar el resto de límites legales.
Subrogación acreedora no es subrogación del deudor
Esta guía trata de cambiar la hipoteca de banco, es decir, de una subrogación acreedora. Existe otra operación llamada subrogación de deudor, en la que cambia el titular del préstamo —por ejemplo, al comprar una vivienda y asumir la hipoteca existente—. Banco de España explica que en ese caso puede existir una comisión específica por los trámites y el análisis de riesgo del nuevo titular.
Por tanto, si ves en una escritura una “comisión por subrogación”, comprueba a qué subrogación se refiere. No es lo mismo una comisión vinculada al cambio de deudor que la compensación de salida que puede aparecer al cambiar de entidad.
Qué documentos revisar para saber tu comisión real
Escritura y novaciones posteriores
Busca la cláusula de amortización anticipada y cualquier modificación firmada después.
Fecha y tipo de interés
Determinan qué régimen y qué límites pueden aplicarse.
Certificado de deuda
En la subrogación, el banco anterior debe certificar el importe pendiente. Esa base es clave para revisar la liquidación.
Documento de gastos de la nueva entidad
La Ley 2/1994 exige que el nuevo banco informe de los gastos y de los límites máximos legales de la comisión del banco de origen.
Oferta/FEIN y coste total
No decidas solo por la comisión. Compárala con TAE, vinculaciones, tasación y ahorro durante el tiempo que piensas mantener la hipoteca.
Si quieres convertir la comisión en un coste total de cambio, utiliza nuestra calculadora de cuánto cuesta cambiar la hipoteca de banco. Para el resto de partidas, consulta el desglose de gastos de subrogación.
La comisión es solo una parte del coste total directo de subrogar una hipoteca.
Si la compensación resulta 0 €, comprueba el resto de requisitos de una subrogación sin gastos.
Normativa y documentación oficial utilizada
- Banco de España — compensación o comisión por reembolso anticipado
- Banco de España — reembolso anticipado
- Banco de España — subrogación o cambio de banco
- Banco de España — comisión por subrogación del deudor
- BOE — Ley 5/2019, artículo 23
- BOE — Ley 41/2007, compensación por desistimiento y riesgo de tipo
- BOE — Ley 2/1994, subrogación de préstamos hipotecarios
Comisión de subrogación de hipoteca
¿Qué comisión se paga por subrogar una hipoteca?
Depende de la fecha del préstamo o de su última novación/subrogación relevante, del tipo de interés, del momento en que se produce el reembolso y de lo pactado. En préstamos sujetos a la Ley 5/2019 los límites máximos pueden ser 0,25 % o 0,15 % en variable y 2 % o 1,5 % en fijo, siempre dentro de los requisitos legales y, cuando corresponda, limitados por la pérdida financiera del banco.
¿La comisión de subrogación se calcula sobre el capital pendiente?
La compensación por reembolso anticipado se aplica sobre el capital reembolsado anticipadamente. En una subrogación acreedora, normalmente coincide con el capital que se liquida al banco de origen, pero conviene comprobar el certificado de deuda y la cláusula concreta de tu escritura.
¿Cuándo es 0 % la comisión en una hipoteca variable posterior a 2019?
En préstamos variables sujetos al artículo 23 de la Ley 5/2019, si el contrato eligió el esquema del 0,25 %, el límite desaparece tras los tres primeros años; si eligió el esquema del 0,15 %, desaparece tras los cinco primeros. Ambos esquemas son alternativos, no acumulables.
¿Cuánto puede cobrar el banco si paso de variable a fijo mediante subrogación?
Para una subrogación que sustituye un tipo variable por un tipo fijo o por un primer periodo fijo de al menos tres años, el límite es del 0,05 % durante los tres primeros años de vigencia del préstamo y 0 % después, sin superar la pérdida financiera que pueda sufrir el prestamista. Banco de España indica que este límite se aplica cualquiera que sea la fecha de firma del contrato.
¿Una hipoteca fija puede tener una comisión del 2 % por subrogación?
En préstamos sujetos a la Ley 5/2019, puede pactarse una compensación de hasta el 2 % durante los diez primeros años y hasta el 1,5 % posteriormente, pero no puede superar la pérdida financiera sufrida por la entidad. Si no existe esa pérdida, el límite porcentual por sí solo no autoriza a cobrarla.
¿Qué pasa si mi hipoteca es anterior a junio de 2019?
No conviene aplicar automáticamente la tabla de la Ley 5/2019. Según la fecha y las características del préstamo pueden resultar aplicables regímenes anteriores, como la Ley 41/2007, además de lo pactado en escritura. Si el préstamo fue novado o subrogado después del 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 puede resultar aplicable a lo modificado.
¿Comisión de subrogación y comisión por cambio de titular son lo mismo?
No. Al cambiar de banco hablamos de subrogación acreedora y de la posible compensación por reembolso anticipado al banco saliente. La subrogación de deudor cambia al titular del préstamo y puede llevar una comisión distinta por los trámites y el análisis de riesgo.
¿El nuevo banco debe decirme cuál es la comisión máxima del banco anterior?
Sí. La Ley 2/1994 exige que, junto con la oferta vinculante, la entidad que quiere subrogarse entregue un documento informativo sobre los gastos de la subrogación que incluya los límites máximos legales de la comisión que pueda percibir la entidad acreedora.
