Entonces, ¿cuánto cuesta cambiar la hipoteca de banco?
No existe una tarifa oficial única para una subrogación. El coste que sale de tu bolsillo depende sobre todo de cuatro variables: la posible compensación por reembolso anticipado de la hipoteca actual, la tasación, una eventual comisión de apertura en el banco nuevo y otros importes que realmente te correspondan.
La Ley 2/1994 obliga a que, junto con la oferta de subrogación, recibas información sobre los gastos de la operación y los límites máximos legales de la comisión que puede percibir la entidad acreedora. El Banco de España añade que los gastos de una subrogación suelen ser superiores a los de una novación, pero inferiores a los de formalizar una hipoteca nueva.
Coste inicial neto = comisión de salida + tasación + apertura + otros costes − importes asumidos por el banco nuevo.
Después compara ese coste con el ahorro mensual y el ahorro financiero total. Bajar la cuota no basta si para lograrlo alargas demasiado el plazo.
- 0 €, si no hay conceptos a tu cargo
- Cientos de euros, si pagas tasación o una comisión baja
- Miles de euros, si aplica una comisión alta sobre un capital pendiente elevado
Si buscas específicamente una oferta que asuma los gastos de formalización, revisa qué significa cambiar la hipoteca de banco sin gastos. Para saber cuándo el desembolso puede ser exactamente cero, consulta cambiar la hipoteca de banco gratis.
Calcula cuánto te costaría cambiar la hipoteca de banco
Introduce los datos de tu contrato y de la oferta nueva. No selecciones un porcentaje por intuición: utiliza la comisión que realmente figure en tu escritura y sea legalmente aplicable. Para la tasación, introduce el presupuesto real que tengas.
Coste inicial y plazo de recuperación
Estimación orientativa. No sustituye la FEIN, la escritura ni el cálculo de tu entidad.
Con 150.000 € pendientes y una comisión del 0,15 %, la comisión sería 225 €. Añade tu tasación y cualquier otro coste real antes de decidir.
No determina qué comisión puede cobrarte legalmente tu banco. Ese porcentaje depende de la fecha, el tipo de interés, lo pactado y el régimen aplicable. Tampoco proyecta Euríbor ni el coste futuro de seguros o vinculaciones.
Si ya has estimado el coste del cambio, úsalo como desembolso inicial en el simulador de subrogación de hipoteca para analizar una oferta concreta frente a tu préstamo actual.
Qué significan los porcentajes en euros
Para ver la escala, toma un capital pendiente de 150.000 €. Los siguientes importes son simples multiplicaciones y no indican que ese porcentaje sea aplicable a tu préstamo.
Por eso responder “cuesta unos cientos de euros” puede ser correcto para un caso y totalmente incorrecto para otro. Con el mismo capital pendiente, solo la comisión puede oscilar desde 0 € hasta miles de euros según el régimen aplicable.
La comisión del banco actual suele ser la partida que más cambia el resultado
Para préstamos firmados a partir del 16 de junio de 2019, Banco de España resume los límites de compensación por reembolso anticipado así: en hipotecas variables puede pactarse 0,15 % durante los cinco primeros años o 0,25 % durante los tres primeros años; en hipotecas fijas, hasta 2 % durante los diez primeros años y 1,5 % posteriormente, dentro de los requisitos legales y vinculada a la pérdida financiera de la entidad.
En determinados cambios de variable a fijo mediante subrogación o novación, el límite es 0,05 % durante los tres primeros años y 0 % después. Banco de España indica que este límite específico se aplica cualquiera que sea la fecha de firma del contrato.
Que la ley permita hasta cierto porcentaje no significa que tu banco pueda cobrarlo siempre. Debe existir pacto contractual y cumplirse las condiciones del régimen aplicable. Si tu préstamo es anterior a la Ley 5/2019, no uses esta tabla sin revisar el régimen histórico correspondiente.
La tasación puede ser tu principal desembolso si no hay comisión de salida
La Ley 5/2019 atribuye al prestatario el gasto de tasación. No existe en la ley una tarifa única en euros: el precio depende del proveedor y del inmueble, por lo que para calcular tu caso debes utilizar un presupuesto real.
Banco de España recuerda además que, si aportas una tasación realizada por una sociedad o profesional homologado y sigue vigente, la entidad debe aceptarla. Puede hacer comprobaciones, pero no puede cargarte el coste de esas comprobaciones. Reutilizar una tasación válida puede convertir una operación con desembolso en otra sin ese coste.
Qué costes de la nueva operación no deberían sumarse como si fueran tuyos
En el reparto actual de una hipoteca sujeta a la Ley 5/2019, el prestamista asume la gestoría, los aranceles notariales de la escritura de préstamo y los gastos de inscripción de la garantía. Las copias las paga quien las solicita. La fiscalidad se rige por su normativa específica.
Eso no impide que exista una comisión de apertura si la nueva entidad la incluye en su oferta. Banco de España la define como la comisión que remunera las gestiones administrativas de formalización y señala que debe estar incluida en la información del préstamo.
Notaría de la escritura de préstamo, registro y gestoría que corresponden al banco.
Apertura, tasación y cualquier servicio que hayas aceptado expresamente.
Seguros, cuentas, tarjetas y otros productos que condicionen el tipo bonificado.
No todo lo que se paga al banco anterior es “coste de cambiar”
En la escritura de subrogación, la nueva entidad transfiere al banco anterior el capital pendiente, los intereses y las comisiones devengadas y no satisfechas. Eso puede hacer que la cifra de liquidación parezca enorme, pero el capital pendiente no es un gasto: es la deuda que pasa de un banco a otro.
También conviene separar los intereses ordinarios generados desde la última cuota hasta la fecha efectiva del cambio. Es dinero que debías por haber utilizado el capital durante esos días; no debe confundirse automáticamente con un coste incremental causado por la subrogación.
Mide el coste incremental, no el importe total que se mueve entre bancos.
El capital pendiente puede ser 150.000 € y el coste real del cambio solo 225 € más una tasación. Son magnitudes completamente diferentes.
- Deuda que se traslada
- Interés ya devengado
- Comisiones del cambio
- Gastos nuevos
La fecha de tu hipoteca puede cambiar mucho el coste
La Ley 5/2019 entró en vigor el 16 de junio de 2019. Para operaciones anteriores existen regímenes distintos. Banco de España recuerda, por ejemplo, que para determinadas hipotecas formalizadas desde el 9 de diciembre de 2007 y antes de la nueva ley podían operar compensaciones por desistimiento de hasta 0,5 % durante los cinco primeros años y 0,25 % después, además de reglas específicas sobre riesgo de interés.
La Ley 2/1994 contiene además reglas históricas para subrogaciones de préstamos variables. Por eso una calculadora basada solo en “tipo fijo o variable” y “años restantes” puede dar una cifra jurídicamente incorrecta si ignora la fecha y el contrato.
Localiza la fecha de firma, el capital pendiente, la cláusula de amortización/subrogación y el tipo actual. Si el contrato ha sido novado o subrogado previamente, revisa también esa documentación.
Cuántos meses necesitas para recuperar el coste del cambio
Una forma rápida de evaluar el desembolso es dividir el coste inicial neto entre el ahorro mensual esperado. Si el cambio cuesta 375 € y reduce la cuota en 100 € sin alargar el plazo, el desembolso se recuperaría aproximadamente en 3,75 meses.
Pero esa cuenta no debe decidir por sí sola. Si la cuota baja porque amplías el plazo, puedes pagar más intereses en total. Si el nuevo tipo exige seguros caros, el ahorro mensual aparente también puede desaparecer. Para una comparación más completa puedes usar el comparador de subrogación de hipoteca, que incorpora intereses, vinculaciones y gastos.
Subrogar suele costar menos que cancelar y firmar una hipoteca nueva
Banco de España señala expresamente que los gastos asociados a una subrogación suelen ser superiores a los de una novación, pero inferiores a los de formalizar una hipoteca nueva. Esto no convierte la subrogación en la mejor opción para todos, pero sí explica por qué conviene comparar vías antes de cancelar el préstamo actual.
Si la nueva entidad no puede ofrecer mediante subrogación todos los cambios que buscas, puede plantearse cancelar y contratar otro préstamo. En ese caso debes añadir los costes propios de la cancelación y de la nueva operación. La guía cambiar hipoteca a otro banco explica las dos vías por separado.
Si quieres entender cada partida antes de calcularla, revisa el desglose de gastos de cambiar hipoteca de banco.
Para saber qué conceptos debes introducir en el cálculo, revisa primero los gastos de una subrogación hipotecaria.
Una de las partidas más sensibles es la comisión de subrogación, que depende de fecha, tipo y años transcurridos.
Si ya sabes que vas a usar subrogación y no una hipoteca nueva, calcula específicamente el coste de subrogar la hipoteca.
Si el cambio será mediante subrogación, consulta también cuándo puede existir una subrogación sin gastos directos.
