Mapa de gastos al cambiar una hipoteca de banco
La forma más clara de analizar una subrogación es dejar de hablar de “los gastos” como un bloque único. En realidad hay conceptos distintos, con reglas diferentes y pagadores diferentes. Algunos dependen de tu contrato antiguo; otros del nuevo banco; y otros son costes recurrentes que no aparecen en la escritura pero sí pueden empeorar el ahorro.
La compensación del banco anterior es la partida que más puede variar
Cuando la nueva entidad paga el saldo pendiente al banco anterior, puede existir una compensación o comisión por reembolso anticipado si está pactada y el régimen legal aplicable lo permite. Para préstamos firmados después del 16 de junio de 2019 —o subrogados o novados después de esa fecha en los supuestos previstos— Banco de España resume límites diferentes según tipo de interés y antigüedad.
Puede pactarse un máximo del 0,25 % durante los tres primeros años o del 0,15 % durante los cinco primeros. Fuera del periodo elegido, el límite pasa a 0 %.
El límite puede llegar al 2 % durante los diez primeros años y al 1,5 % después, siempre condicionado a la pérdida financiera en los términos legales.
Para determinados cambios mediante novación o subrogación, el límite actual es del 0,05 % durante los tres primeros años y 0 % después.
Esto no significa que vayas a pagar automáticamente esos porcentajes. Son límites máximos, y el contrato puede prever menos o nada. Además, las hipotecas anteriores pueden quedar sometidas a regímenes distintos.
Si buscas una cifra aplicada a tu saldo pendiente, utiliza la guía cuánto cuesta cambiar la hipoteca de banco.
La tasación sí es un gasto del cliente en el reparto vigente
La Ley 5/2019 asigna al prestatario el coste de tasación del inmueble. Por eso, incluso cuando una oferta comercial dice “sin gastos”, debes preguntar expresamente si la tasación está incluida o no.
Hay una forma importante de evitar duplicar este coste: si ya tienes una tasación realizada por una sociedad homologada y sigue vigente, el banco debe aceptarla. Puede realizar comprobaciones adicionales, pero Banco de España indica que no puede cobrarte por esas comprobaciones.
Comprueba la fecha de la que ya tienes, la tasadora que la emitió y si sigue dentro del periodo de vigencia exigido. Entregarla al banco nuevo antes de encargar otra puede ahorrarte un gasto duplicado.
Notaría, registro, gestoría e impuestos no deben confundirse con “lo que pagas tú”
En préstamos sujetos a la Ley 5/2019, el reparto general es claro: el prestatario paga la tasación y el prestamista asume los aranceles notariales de la escritura de préstamo, los gastos de inscripción de la garantía en el Registro, los gastos de gestoría y los impuestos correspondientes conforme a la normativa tributaria.
En una subrogación hay además reglas específicas de la Ley 2/1994: la escritura de subrogación está exenta de Actos Jurídicos Documentados en su modalidad gradual sobre documentos notariales. La misma ley fija un tratamiento arancelario específico para notaría y Registro; en este último caso, la base es el capital pendiente con una reducción del 90 %.
La comisión de apertura puede existir, aunque muchas ofertas la fijen en 0 €
La comisión de apertura remunera las actuaciones administrativas relacionadas con el estudio, tramitación o concesión del préstamo. No existe una regla general que obligue a que sea 0 € en todas las subrogaciones.
Si el banco nuevo la cobra, debe aparecer en la documentación precontractual. Por eso conviene revisar la FEIN y no quedarse solo con el anuncio comercial. También es importante no aceptar conceptos separados de “estudio” o “tramitación” que simplemente dupliquen lo que ya engloba la apertura.
Si tu objetivo es comprobar si puedes hacer el cambio con desembolso inicial nulo, consulta cambiar la hipoteca de banco gratis. Si quieres auditar una oferta que se anuncia “sin gastos”, tienes la guía cambiar hipoteca de banco sin gastos.
Las copias de escritura y otros pequeños importes también deben estar identificados
Banco de España recuerda que el cliente puede asumir el coste de las copias de escritura que solicite. Es un concepto distinto del arancel notarial de formalización de la escritura del préstamo, que corresponde al banco dentro del reparto vigente.
La mejor práctica es exigir que cualquier provisión de fondos o liquidación final esté desglosada. Si has adelantado dinero, revisa las facturas y el justificante de liquidación y comprueba que se te devuelve cualquier sobrante.
Seguros y productos vinculados no son gastos de escritura, pero pueden costar más que la tasación
Una hipoteca nueva puede ofrecer un interés menor a cambio de contratar seguros, domiciliar nómina, usar tarjetas o mantener otros productos. Jurídicamente no son lo mismo que los gastos de notaría o Registro, pero económicamente sí deben entrar en tu comparación.
Una rebaja de 0,30 puntos en el tipo puede dejar de ser atractiva si exige seguros sensiblemente más caros durante muchos años. Por eso, junto al coste inicial, calcula el coste anual de vinculaciones y compáralo con la oferta sin bonificar. Nuestro comparador de subrogación de hipoteca permite incorporar este tipo de costes a la comparación.
Una hipoteca anterior a junio de 2019 puede tener un régimen de gastos y comisiones diferente
La Ley 5/2019 entró en vigor el 16 de junio de 2019. Para préstamos anteriores, la comisión por cancelación o amortización anticipada puede estar sometida a reglas previas, entre ellas la compensación por desistimiento y, en determinados casos, por riesgo de tipo de interés.
Banco de España resume que, para determinadas hipotecas formalizadas desde el 9 de diciembre de 2007 y antes de la nueva ley, la compensación por desistimiento puede llegar al 0,5 % durante los cinco primeros años y al 0,25 % después, además de las reglas específicas sobre riesgo de tipo de interés. No debes trasladar automáticamente a una hipoteca antigua los porcentajes de la Ley 5/2019.
La ley prevé gastos que se compensan entre bancos y no deben aparecer como un cargo extra al cliente
La Ley 5/2019 prevé que, cuando hay una subrogación durante la vida del préstamo, el nuevo prestamista reintegre al anterior la parte proporcional de determinados impuestos y gastos que éste soportó al constituirse el préstamo. Ese ajuste se realiza entre entidades.
Por eso es importante distinguir el coste económico total del sistema de lo que tú debes pagar como prestatario. Una hoja de gastos que mezcle ambos niveles puede hacer parecer mucho más cara una subrogación de lo que realmente es para el cliente.
Checklist para comprobar todos los gastos del cambio
Identifica si existe compensación y qué régimen legal aplica.
No encargues una nueva antes de saber si la anterior sirve.
Comprueba apertura, TAE, productos vinculados y cualquier importe inicial.
Banco anterior, banco nuevo, cliente y ajustes entre entidades no son lo mismo.
Seguros y vinculaciones pueden cambiar la rentabilidad del cambio.
No decidas por el gasto inicial aislado: calcula cuánto tardas en recuperarlo.
Calcula el coste inicial y el plazo aproximado de recuperación.
Si vas a utilizar concretamente la vía de la subrogación acreedora, consulta el desglose específico de gastos de subrogación.
Si necesitas aislar solo la partida del banco de origen, revisa los límites de la comisión de subrogación.
Cuando la vía elegida sea la subrogación, puedes aislar el coste directo de subrogar una hipoteca.
Fuentes oficiales utilizadas
Preguntas sobre los gastos de cambiar hipoteca de banco
¿Qué gastos tiene cambiar una hipoteca de banco?
Los principales conceptos a revisar son la posible compensación o comisión del banco de origen, la tasación, una eventual comisión de apertura del banco nuevo, las copias de escritura que solicites y los costes recurrentes de productos vinculados. En la formalización de la nueva financiación, notaría, registro, impuestos y gestoría corresponden al prestamista dentro del régimen de la Ley 5/2019.
¿Quién paga la notaría al subrogar una hipoteca?
La Ley 5/2019 atribuye al prestamista los aranceles notariales de la escritura de préstamo. La Ley 2/1994 establece además aranceles específicos para la escritura de subrogación. Si el prestatario solicita copias adicionales, esas copias pueden correr por su cuenta.
¿Quién paga el Registro de la Propiedad en una subrogación?
En el reparto de gastos vigente para préstamos sujetos a la Ley 5/2019, el prestamista asume los gastos de inscripción de la garantía. La Ley 2/1994 prevé para la subrogación una reducción del 90 % en la base arancelaria registral sobre el capital pendiente.
¿Hay que pagar AJD al cambiar la hipoteca de banco?
La escritura que documenta la subrogación está exenta de la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales conforme al artículo 7 de la Ley 2/1994.
¿La tasación la paga el cliente?
Sí, con carácter general la Ley 5/2019 atribuye al prestatario el coste de tasación. Si ya tienes una tasación realizada por una tasadora homologada y vigente, la entidad debe aceptarla; también puede ocurrir que el banco nuevo decida asumir ese coste comercialmente.
¿Puede cobrarme algo el banco que dejo?
Puede existir una compensación por reembolso anticipado o cancelación si está prevista y resulta aplicable según la fecha, el tipo de interés y el régimen legal del préstamo. En préstamos sujetos a la Ley 5/2019 existen límites máximos específicos.
¿Puede haber comisión de apertura en el banco nuevo?
Sí. La comisión de apertura no está prohibida de forma general. Si existe, debe figurar en la oferta y documentación precontractual. Algunas entidades la fijan en 0 €, pero no debe darse por supuesto.
¿Los seguros y productos vinculados son gastos de subrogación?
No son gastos notariales o registrales de la subrogación, pero sí pueden alterar el coste real de la nueva hipoteca. Conviene sumar primas de seguros, tarjetas, cuentas u otros productos exigidos para obtener bonificaciones y compararlos con el ahorro de intereses.
