Qué calcula este simulador de subrogación de hipoteca
La herramienta responde a una pregunta concreta: si mantengo mi hipoteca actual frente a una propuesta de subrogación, ¿cómo cambian la cuota y el coste financiero?
El cálculo usa el sistema francés de amortización, el esquema habitual en hipotecas españolas: con un tipo constante, la cuota mensual se mantiene estable y dentro de ella va cambiando la proporción entre intereses y devolución de principal. El Banco de España utiliza esta misma lógica en su simulador hipotecario y advierte de que cualquier simulación incorpora simplificaciones.
Estima la mensualidad actual y la de la subrogación con el plazo y TIN que introduzcas.
Suma intereses, vinculaciones y gastos iniciales; no cuenta la devolución de principal como un coste.
Muestra cuánto capital quedaría al final del horizonte para detectar el efecto de alargar el plazo.
Estima cuándo el menor coste financiero acumulado compensa el desembolso inicial del cambio.
Es una herramienta educativa para analizar un escenario con datos que tú introduces. Las condiciones finales deben contrastarse con la documentación precontractual de la entidad.
Si la hipoteca actual es fija, interpreta el resultado junto con la guía de subrogación de hipoteca fija, especialmente por la compensación de salida.
Si el objetivo es pasar de variable a fija, usa el simulador junto con la guía de cambiar a hipoteca fija para interpretar comisión, plazo y FEIN.
Para decidir específicamente entre seguir variable o fijar el tipo, complementa esta simulación con el umbral de equilibrio variable vs. fija.
Para una simulación cuyo objetivo sea variable → fijo, acompaña los números con la guía de cambio contractual de variable a fijo.
Si la oferta es mixta, modela por separado el tramo fijo y escenarios para la fase variable; tienes la estructura en variable → mixta.
También puedes usar una oferta externa como referencia para renegociar con tu banco actual antes de decidir si cambias de entidad.
Qué datos necesitas antes de simular
Cuanto más se parezcan los datos a tu préstamo real y a la oferta personalizada, más útil será la comparación.
Busca el saldo vivo o importe pendiente de amortizar. No uses el capital que pediste inicialmente.
Si es variable, introduce un tipo representativo del escenario que quieras estudiar y recuerda que puede cambiar.
No mantengas el mismo plazo por inercia: usa exactamente el plazo propuesto para visualizar su efecto sobre cuota e intereses.
Incluye seguros u otros productos que realmente tengan coste para ti y, en el desembolso inicial, solo los gastos que previsiblemente soportarás.
Si todavía no conoces tus posibles gastos de salida o tasación, revisa primero el coste de subrogar una hipoteca o la comisión de subrogación.
Simulador de subrogación de hipoteca
Introduce tu situación actual y una única propuesta de subrogación. El simulador recalcula automáticamente la cuota y el coste financiero bajo el escenario elegido.
Hipoteca actual vs. subrogación
El ahorro financiero excluye la devolución de principal. Compara intereses + vinculaciones + coste inicial y muestra además el saldo pendiente para que el plazo no quede oculto.
Resultado orientativo
Cambia cualquier dato y la simulación se actualiza automáticamente.
| Métrica | Actual | Subrogación |
|---|---|---|
| Cuota mensual estimada | — | — |
| Intereses en el horizonte | — | — |
| Vinculaciones en el horizonte | — | — |
| Coste inicial | 0 € | — |
| Coste financiero en el horizonte | — | — |
| Saldo pendiente al final | — | — |
| Coste financiero de toda la vida restante | — | — |
| Ahorro financiero en el horizonte | Base | — |
| Recuperación del coste inicial | — | — |
Importante: simulación educativa. Supone pagos mensuales y un TIN constante. En hipotecas variables, el tipo introducido representa solo un escenario. No calcula una TAE oficial ni sustituye la FEIN, la escritura o el estudio de solvencia de una entidad.
Cómo leer el resultado sin confundir cuota con ahorro
El dato principal no es necesariamente la mensualidad más baja. Mira juntos cuota, coste financiero y saldo pendiente.
Puede indicar que la nueva oferta está extendiendo el plazo. Tienes más liquidez mensual, pero amortizas más despacio.
Suele reflejar un tipo inferior o menos vinculaciones manteniendo un ritmo de amortización parecido.
El menor coste financiero compensa pronto el desembolso inicial bajo los supuestos introducidos.
El resultado “coste financiero” suma intereses, vinculaciones y el coste inicial. La devolución de capital queda fuera porque no desaparece: simplemente reduce la deuda que todavía debes. Por eso el saldo pendiente se muestra por separado.
Para interpretar el resultado, contrástalo con las condiciones que hacen mejor una subrogación, no solo con la cuota.
Qué ocurre si la subrogación baja la cuota alargando años
Alargar el plazo puede ser útil para reducir presión mensual, pero cambia la naturaleza del ahorro.
Por ejemplo, una oferta puede pasar de una cuota de 900 € a 720 € porque baja el tipo y, al mismo tiempo, añade cinco años. El alivio de caja es real, pero no puedes concluir que ahorras 180 € al mes: parte de esa diferencia procede de devolver el capital más lentamente.
Si dos opciones tienen cuotas muy distintas, ese dato ayuda a ver cuánto capital has amortizado en cada una y evita premiar automáticamente el plazo más largo.
Qué introducir como coste inicial de la subrogación
Incluye únicamente importes que previsiblemente saldrán de tu bolsillo por realizar el cambio.
Según el préstamo y la oferta, puede existir una compensación por reembolso anticipado a favor del banco anterior, dentro de los límites legales y de lo pactado. También puede ser necesaria una tasación. En cambio, no deberías sumar por defecto todos los gastos de formalización como si fueran siempre del cliente.
La Ley 2/1994 exige además que, junto con la oferta vinculante de subrogación, la entidad nueva entregue un documento informativo sobre los gastos del cambio y los límites máximos legales de la posible comisión de la entidad acreedora.
Para un desglose jurídico completo, consulta gastos de subrogación de hipoteca y, si buscas un cálculo de desembolso, coste de subrogar una hipoteca.
Cómo simular una subrogación si una de las hipotecas es variable
No existe un único resultado fiable a largo plazo si el tipo puede revisarse. Lo correcto es trabajar con escenarios.
El Banco de España recuerda que la cuota depende del capital, el tipo, el plazo y el método de cálculo. En una hipoteca variable, el tipo de futuras revisiones no se conoce hoy. Por eso este simulador mantiene constante el TIN que introduzcas solo para poder comparar un escenario.
Introduce un tipo que consideres representativo para comparar la oferta tal como la entiendes hoy.
Repite la simulación elevando el TIN variable y observa el efecto en cuota y coste financiero.
Haz también el ejercicio inverso. La utilidad está en ver la sensibilidad del resultado, no en adivinar el euríbor.
Contrasta la simulación con la FEIN
Cuando ya existe una oferta personalizada, sustituye datos promocionales por los que aparezcan en la documentación precontractual.
La Ley 5/2019 exige la entrega de la FEIN con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma del contrato. Esa ficha contiene las condiciones personalizadas de la oferta y tiene carácter vinculante para la entidad durante el plazo pactado en los términos legales.
Comprueba especialmente TIN, TAE, plazo, cuota, productos vinculados o combinados, compensaciones por reembolso, gastos y cualquier condición necesaria para mantener una bonificación. El simulador te ayuda a entender los números; la FEIN es la referencia para saber cuáles son realmente los números de la oferta.
Qué pasa si la simulación te convence
Una simulación favorable no completa la subrogación: todavía queda el proceso legal y el análisis de la nueva entidad.
La nueva entidad analiza solvencia y formula las condiciones que está dispuesta a ofrecer.
Tras la aceptación de la oferta, el nuevo banco puede solicitar al actual la certificación del importe pendiente. La Ley 2/1994 fija un máximo de siete días naturales para entregarla.
Entregada la certificación, existe un plazo máximo de quince días naturales durante el que la entidad actual puede formalizar contigo una novación.
Si no se formaliza esa novación, puede otorgarse la escritura de subrogación y la nueva entidad liquida con la anterior el saldo correspondiente.
Para el recorrido completo, consulta cómo cambiar la hipoteca de banco paso a paso.
Errores habituales al usar un simulador de subrogación
Sobreestima la deuda que realmente se trasladaría.
Si cambia el plazo, una cuota menor no dice por sí sola cuánto costará la financiación.
Una bonificación de tipo puede perder atractivo si exige productos con un coste recurrente relevante.
El TIN introducido es un escenario constante, no una estimación del comportamiento futuro del índice.
Cuando recibas una oferta personalizada, vuelve a calcular con sus condiciones reales.
Fuentes oficiales consultadas
Contenido revisado el 1 de octubre de 2026 con normativa y documentación oficial.
- Banco de España · Simulador de préstamo hipotecario o personal
- Banco de España · Cuota hipotecaria y sistema francés
- Banco de España · Subrogación o cambio de banco
- Banco de España · Reembolso anticipado
- BOE · Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios
- BOE · Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
Preguntas frecuentes sobre el simulador de subrogación
Estima la cuota de tu hipoteca actual y de una propuesta de subrogación, los intereses y vinculaciones durante un horizonte, el saldo pendiente, el coste financiero y el posible ahorro bajo los datos introducidos.
No necesariamente. Una cuota menor puede venir de ampliar el plazo. Por eso conviene mirar también intereses, coste financiero y saldo pendiente al mismo horizonte.
El capital pendiente de devolución hoy, no el importe original que pediste al contratar la hipoteca.
Introduce un TIN como escenario y repite el cálculo con tipos más altos y más bajos. El simulador mantiene constante el tipo introducido y no predice índices futuros.
El coste anual que realmente asumes por productos necesarios o relevantes para mantener las condiciones introducidas, por ejemplo determinados seguros o servicios.
Solo importes que previsiblemente pagarás por realizar la subrogación, como una compensación aplicable al banco anterior o una tasación si corresponde. No sumes automáticamente gastos que no recaen en ti.
No. Es una simulación de cuotas y coste financiero bajo hipótesis simplificadas. La TAE de una oferta hipotecaria debe revisarse en la documentación de la entidad, especialmente la FEIN.
Este simulador analiza una única propuesta frente a tu hipoteca actual. El comparador de Habitena está pensado para poner hasta dos ofertas nuevas al lado de la hipoteca vigente.
