¿Qué es una novación de hipoteca?
Una novación hipotecaria es el acuerdo por el que tu banco y tú modificáis determinadas condiciones de un préstamo hipotecario que ya existe. El acreedor sigue siendo la misma entidad y el préstamo no se sustituye automáticamente por uno nuevo.
Banco de España explica que durante la vida de la hipoteca puedes solicitar un cambio en las condiciones inicialmente pactadas. La entidad analiza la viabilidad económica y el mantenimiento de la garantía y puede aceptar o rechazar la propuesta. Por tanto, la novación no es unilateral: necesita acuerdo.
en una novación modificas el contrato con tu banco actual; en una subrogación acreedora, otra entidad sustituye a tu banco como acreedor.
Esta página funciona como guía jurídica y operativa de la novación. El detalle puro de definición y el desglose exhaustivo de gastos deben tratarse aparte para no mezclar intenciones de búsqueda.
Si buscas una explicación breve del concepto antes de entrar en costes y formalización, consulta qué es una novación de hipoteca.
Novar no es cancelar y volver a contratar
La novación parte de un préstamo vigente y modifica algunas de sus cláusulas. No implica, por sí sola, extinguir la hipoteca anterior y firmar una financiación completamente nueva.
La Ley 2/1994 regula la modificación de préstamos hipotecarios y permite que la escritura de modificación alcance determinadas materias. Banco de España añade que la modificación debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
La relación con el mismo acreedor.
Tu entidad sigue siendo la titular del crédito. Lo que se modifica son las condiciones que ambas partes pactan dentro del préstamo existente.
Una oferta verbal o una pantalla del banco no cambia el contrato. La referencia final es la documentación precontractual y la escritura formalizada.
En operaciones complejas, determinadas ampliaciones de capital o plazo pueden afectar al rango hipotecario y requerir cautelas adicionales si existen derechos inscritos con rango posterior. Es un punto técnico que debe revisar la entidad, el notario y, cuando proceda, el Registro.
Qué condiciones puede modificar una novación
El artículo 4 de la Ley 2/1994 permite modificar varias piezas del préstamo cuando el prestamista está dentro del ámbito previsto por la norma.
Ampliarlo o reducirlo, con el análisis de riesgo y las garantías que correspondan.
Alargar o acortar la duración del préstamo.
Cambiar el interés ordinario, de demora o la estructura de variabilidad.
Modificar el método o sistema de amortización.
La ley permite incluir otras condiciones financieras del préstamo dentro del acuerdo.
Prestar o modificar determinadas garantías personales.
Eso no significa que todas esas modificaciones tengan el mismo coste, tratamiento fiscal o facilidad de aprobación. La posibilidad jurídica y la voluntad comercial del banco son dos cuestiones distintas.
Qué necesita el banco para aceptar una novación
La novación requiere consentimiento de ambas partes. El banco revisa si la nueva estructura sigue siendo asumible y si la garantía mantiene suficiente solidez.
En la práctica, la entidad puede volver a revisar ingresos, estabilidad laboral, otras deudas, comportamiento de pago, capital pendiente, valor de la garantía y el efecto de la modificación solicitada. Una ampliación de capital, por ejemplo, no se analiza igual que una simple rebaja de tipo.
Tipo, plazo, capital, estructura fija/variable o eliminación de una condición específica.
Capital pendiente, cuota, plazo restante, tipo actual, vinculaciones y coste total aproximado.
La entidad puede solicitar información actualizada para volver a evaluar el riesgo.
Si tu duda principal es si el banco puede aceptar tu caso, consulta también cuándo se puede renegociar una hipoteca y qué revisa la entidad.
Cómo se formaliza una novación de hipoteca
Una vez que existe acuerdo, la modificación debe pasar de la propuesta comercial a la documentación contractual.
Solicitas el cambio y el banco estudia la operación.
Revisa tipo, TAE, plazo, capital, vinculaciones, comisión y cualquier coste asociado.
Para novaciones sujetas a la Ley 5/2019, la entidad debe informar de los contenidos modificados y entregar la documentación precontractual aplicable.
Banco de España señala que la modificación debe formalizarse en escritura pública.
La modificación se inscribe para que el contenido registral refleje las nuevas condiciones.
Banco de España recuerda que, en los supuestos en que resultan exigibles, FEIN y FiAE deben entregarse con la antelación legal antes de la firma. En su explicación sobre novación y subrogación cita un mínimo de diez días naturales.
Comisión y otros costes de una novación
No existe una cifra única para “el coste de novar”. Depende de qué cláusulas cambian, de lo pactado en el contrato y del régimen legal aplicable.
Ese límite se refiere específicamente a la comisión de modificación cuando el objeto es la ampliación del plazo. Otras modificaciones deben analizarse según contrato y normativa.
Para ver cada concepto por separado, consulta los gastos de una novación de hipoteca y quién paga cada uno.
Cuándo puede estar exenta de AJD una novación
La exención no cubre automáticamente cualquier modificación hipotecaria.
El artículo 9 de la Ley 2/1994 declara exentas en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados las escrituras de novación modificativa pactadas entre acreedor y deudor cuando el acreedor cumple los requisitos legales y la modificación se refiere al tipo de interés, al plazo o a ambos.
Por eso conviene evitar una simplificación frecuente: una novación que amplía capital, modifica garantías o incorpora otros cambios no debe etiquetarse sin más como “exenta de AJD”. La fiscalidad depende del contenido concreto de la escritura y de la normativa aplicable.
Banco de España recuerda además que las comunidades autónomas tienen competencias de gestión y capacidad normativa sobre este tributo, por lo que el tratamiento práctico debe revisarse para la operación concreta.
Novación de variable a fijo o a una estructura con tramo fijo
Algunas novaciones de tipo tienen un régimen especial de compensación por reembolso anticipado.
La redacción vigente del artículo 23.6 de la Ley 5/2019 establece que, cuando la novación sustituye un tipo variable por un tipo fijo para el resto de la vida del préstamo o por una estructura con un primer período fijo de al menos tres años, la compensación por reembolso anticipado tiene límites específicos durante los tres primeros años.
El punto más importante es separar conceptos: si en la novación no hay amortización anticipada de capital, no puede cobrarse comisión por ese concepto. Esto no elimina automáticamente cualquier otra comisión de modificación que pudiera estar pactada y ser legalmente aplicable.
Si estás valorando ese cambio, consulta la guía específica sobre cambiar una hipoteca variable a fijo o la de pasar de variable a mixta.
Novación vs. subrogación: la diferencia que importa
Las dos pueden mejorar una hipoteca, pero cambian actores y procedimiento.
Si tu banco no mejora la hipoteca, la subrogación sirve como alternativa competitiva. Banco de España indica que el banco de origen dispone de siete días naturales para emitir el certificado de deuda y después existe un período de quince días en el que puede plantear una modificación antes de formalizarse el cambio.
Ejemplo: bajar tipo y acortar plazo en la misma novación
Imagina una hipoteca con 155.000 € pendientes, 22 años restantes y un coste financiero que quieres reducir.
Tu banco acepta una novación que rebaja el tipo y reduce el plazo a 20 años. La cuota podría no bajar tanto como en una simple ampliación de plazo, pero el objetivo económico cambia: concentrar amortización y reducir intereses futuros. Antes de firmar deberías comparar la cuota nueva, intereses estimados, comisión de novación, vinculaciones y cualquier coste de formalización.
Una cuota más baja no siempre es una mejora si se consigue alargando muchos años el préstamo. Y una cuota algo más alta puede ser razonable si el plazo e intereses totales bajan de forma suficiente para tu situación.
Qué revisar antes de firmar una novación
No aceptes una explicación genérica: identifica la cláusula antigua y la nueva.
Compara la estructura completa, no solo el tipo nominal.
Comprueba si está pactada, su base de cálculo y el límite legal que pueda corresponder.
Valora seguros, cuentas, tarjetas u otros productos que acompañen la mejora.
No presupongas que toda novación está exenta o que todos los costes siguen el mismo régimen.
Si la oferta del banco no mejora de verdad tu coste o riesgo, compara una subrogación.
Para preparar la petición y la documentación, consulta cómo renegociar la hipoteca con el banco paso a paso.
Fuentes utilizadas
Normativa y materiales oficiales consultados para esta guía, revisados a octubre de 2026.
