¿Qué gastos tiene una novación de hipoteca?
En una novación formalizada en 2026, el cliente no debería sumar automáticamente notaría, registro, gestoría, tasación, comisión e impuestos como si todos fueran suyos. Cada concepto tiene un tratamiento distinto.
Banco de España indica que las novaciones realizadas desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 deben ajustarse al reparto de gastos de su artículo 14. Eso desplaza al prestamista los aranceles notariales de la escritura, la inscripción registral de la garantía y la gestoría; la tasación corresponde al prestatario y las copias las paga quien las pida.
Una rebaja de tipo, una ampliación de plazo, una ampliación de capital o un cambio de garantías pueden generar combinaciones distintas de comisión, tasación y fiscalidad.
Quién paga cada gasto en una novación actual
Para una novación que se formaliza ahora, el punto de partida es el reparto vigente de la Ley 5/2019, sin olvidar que algunos conceptos solo aparecen si son necesarios.
Este mapa describe el reparto actual indicado por Banco de España para novaciones posteriores al 16 de junio de 2019. En operaciones antiguas o con circunstancias especiales conviene revisar el régimen concreto.
La comisión de novación puede ser el principal coste directo
El banco puede cobrar una comisión por modificación de condiciones o garantías si está prevista contractualmente y resulta aplicable. No existe un porcentaje general único para cualquier novación.
Banco de España explica que esta comisión puede pactarse como importe fijo, porcentaje del capital vivo o, cuando aumenta el importe o el riesgo, sobre el importe adicional. Hay, sin embargo, límites legales en determinados supuestos.
La Ley 2/1994 limita la comisión de modificación de condiciones al 0,1 % del capital pendiente.
Hay que leer el contrato y la normativa aplicable: no extrapoles automáticamente el 0,1 %.
No des por hecho que el banco puede inventar una comisión al final del proceso.
Ejemplo: si quedan 180.000 € y la novación consiste en ampliar el plazo, el límite del 0,1 % equivale a 180 €. Eso es un máximo para esa comisión concreta, no el coste total garantizado de la operación.
Notaría, Registro y gestoría: qué cambia desde 2019
Banco de España señala que una novación formalizada a partir del 16 de junio de 2019 se somete al nuevo reparto de gastos previsto en la Ley 5/2019.
El artículo 14 establece que el prestamista asume los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario, los gastos de inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad y los gastos de gestoría. Las copias notariales las paga quien las solicita.
que la escritura tenga coste notarial o registral no significa que ese coste deba salir del bolsillo del cliente en una novación actual.
La Ley 2/1994 mantiene además reglas arancelarias específicas para calcular honorarios notariales y registrales en novaciones, de forma separada a la cuestión de quién soporta finalmente el gasto.
La tasación puede ser tu gasto, pero no aparece en todas las novaciones
La Ley 5/2019 asigna al prestatario el gasto de tasación. Sin embargo, una novación no exige automáticamente una tasación nueva en todos los casos.
Puede ser más probable que el banco necesite una nueva valoración si la modificación aumenta capital, altera de forma relevante el riesgo o cambia garantías. Banco de España ha señalado, por ejemplo, que en modificaciones de titularidad la entidad puede solicitar una tasación actualizada y que, en principio, ese coste corresponde al cliente.
Además, si quieres una copia adicional de la escritura, ese coste corresponde a quien la solicite. Conviene distinguir ambos conceptos de la escritura original y de la inscripción, que bajo el reparto actual asume el prestamista.
AJD: una novación no está exenta por el mero hecho de ser novación
La Ley 2/1994 establece una exención de la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados para determinadas escrituras de novación, pero la vincula a modificaciones de tipo de interés, plazo o ambas.
Por eso no conviene escribir “las novaciones no pagan AJD” como regla general. Si la operación incluye ampliación de capital, cambios adicionales u otras circunstancias, hay que revisar el tratamiento fiscal concreto y la normativa aplicable.
Tipo, plazo o ambos.
Es el supuesto expresamente contemplado por el artículo 9 de la Ley 2/1994, siempre que se cumplan sus requisitos.
No extrapoles la exención sin comprobar el caso. La fiscalidad puede depender de la estructura exacta de la escritura.
La Ley 2/1994 también regula cómo se calculan notaría y Registro
Aunque en una novación actual estos gastos formales correspondan al prestamista, la ley establece reglas específicas para su cálculo.
El artículo 8 de la Ley 2/1994 remite para notaría a los aranceles de documentos sin cuantía y, para Registro, toma como base el capital pendiente con una reducción del 90 %. Estas reglas ayudan a reducir el coste formal de la modificación frente a una escritura completamente nueva.
Para el cliente, lo importante es no confundir el coste arancelario de la operación con el desembolso que legalmente le corresponde asumir.
Si pasas de variable a fijo o a una mixta con tramo fijo largo
Hay un régimen especial cuando la novación sustituye un tipo variable por un fijo o por una estructura cuyo primer período fijo sea de al menos tres años.
El artículo 23.6 de la Ley 5/2019 limita la compensación por reembolso o amortización anticipada al 0,05 % del capital reembolsado durante los tres primeros años, sin superar la pérdida financiera. Después de esos tres años, la compensación por ese concepto es 0.
Importante en 2026: la suspensión extraordinaria que dejó a cero determinadas compensaciones durante 2023 y 2024 terminó el 31 de diciembre de 2024. Hoy debe aplicarse el régimen ordinario vigente del artículo 23.6, no aquella exención temporal.
si en la novación no se produce amortización anticipada de capital, la ley establece que no puede cobrarse comisión alguna por ese concepto de reembolso. Eso no convierte automáticamente en cero cualquier otra comisión de modificación que pudiera estar válidamente pactada.
Tres escenarios para entender el coste real
Solo amplías el plazo
Con 180.000 € pendientes, la comisión de modificación por ampliación de plazo no puede superar 180 €. La escritura puede beneficiarse de la exención de AJD prevista para plazo. En una novación actual, notaría, Registro y gestoría corresponden al banco.
Bajas el tipo con tu banco
Hay que revisar si existe comisión de novación pactada. La modificación del tipo entra en la exención de AJD prevista por la Ley 2/1994. No sumes notaría y Registro como desembolso del cliente bajo el reparto actual.
Aumentas capital y cambias garantías
La entidad puede hacer un nuevo análisis de riesgo y pedir tasación. La comisión puede estructurarse sobre el importe adicional si así estaba pactado. No presupongas la misma exención fiscal que en un simple cambio de tipo o plazo.
Los ejemplos muestran la arquitectura del coste, no presupuestos vinculantes. La propuesta del banco y la escritura deben identificar los importes reales.
Cómo saber cuánto te va a costar antes de firmar
Pide una propuesta donde cada línea esté separada. La cuota nueva por sí sola no te dice cuánto cuesta la novación.
Si la novación se produce bajo la Ley 5/2019, la entidad debe informarte previamente de los contenidos que cambian y facilitar la documentación precontractual exigible antes de la firma.
Cinco errores al calcular los gastos de novación
Fuentes utilizadas
Normativa y materiales oficiales revisados a octubre de 2026.
