Como usar um simulador de transferência de crédito habitação
O objetivo de uma simulação não é adivinhar a proposta que um banco te vai fazer. É criar um cenário comparável com o crédito que tens hoje, para perceberes se vale a pena avançar para propostas reais.
O Banco de Portugal disponibiliza um simulador de crédito à habitação que permite calcular a prestação mensal e o custo total de um crédito novo ou já existente. O próprio supervisor explica que o resultado pode ser usado para testar alterações no capital, prazo ou taxa de juro, mas também avisa que a simulação não vincula os bancos nem substitui os cálculos feitos pelas instituições.
Na transferência, a lógica é especialmente útil: manténs como ponto de partida o capital que ainda deves e o prazo que ainda falta, e comparas a TAN atual com uma TAN alternativa. Desta forma consegues isolar o impacto da taxa antes de introduzir outras diferenças, como seguros, produtos associados ou custos da mudança.
Para uma transferência, o número central é o capital em dívida hoje e não o montante original da escritura.
Consulta o extrato do crédito ou pede ao banco o valor atualizado.
Usa os anos ou meses que faltam para terminar o contrato atual.
Faz a tua simulação de transferência
A calculadora abaixo usa a fórmula de prestação constante do sistema francês. Assume o mesmo capital e prazo nos dois cenários para que consigas perceber o efeito da TAN e dos custos estimados da transferência.
Compara o crédito atual com um novo cenário
Não é uma proposta bancária. Taxas futuras, seguros, impostos e outros encargos podem alterar o resultado real.
Cálculo orientativo com prestação constante, TAN constante e prazo igual nos dois cenários. A “poupança líquida” deduz apenas o valor de custos introduzido. Não inclui automaticamente seguros, conta, cartões, comissões periódicas, impostos, alterações futuras da Euribor nem outros encargos. Para comparar propostas reais, consulta a FINE, TAEG e MTIC.
Se a nova TAN for superior à atual, o simulador pode mostrar uma prestação maior e não haverá um prazo de recuperação dos custos. Isso não significa que uma transferência nunca possa fazer sentido — por exemplo, alguém pode valorizar a passagem para taxa fixa — mas significa que a decisão já não pode ser apresentada como uma simples poupança mensal.
Como interpretar a poupança que aparece no simulador
Há três números diferentes que convém não misturar: prestação mensal, poupança acumulada e custo total.
Diferença mensal
É a diferença entre as duas prestações teóricas para o mesmo capital e prazo. Ajuda a perceber o impacto imediato no orçamento mensal.
Break-even dos custos
Divide os custos estimados da transferência pela poupança mensal. Mostra aproximadamente quantos meses seriam necessários para recuperar o custo inicial.
Poupança líquida estimada
Parte da diferença de prestações ao longo do prazo e deduz os custos que introduziste. É uma aproximação, não o custo total contratual.
Diferença de juros
Com capital e prazo iguais, mostra quanto os juros teóricos mudariam se a TAN se mantivesse constante até ao final.
O número mais sedutor costuma ser a poupança mensal. Mas é também o mais fácil de interpretar mal. Se a nova proposta aumentar o prazo, a prestação pode descer mesmo sem haver uma melhoria equivalente no custo total. Por isso, quando tiveres propostas reais, compara sempre condições equivalentes.
Que dados deves usar para a simulação
Uma boa simulação depende menos de “adivinhar a melhor taxa” e mais de introduzir dados atuais e comparáveis.
| Dado | Onde encontrar | Como usar |
|---|---|---|
| Capital em dívida | Extrato do crédito ou informação do banco | Usa o montante que ainda falta amortizar, não o valor inicial do empréstimo. |
| Prazo restante | Plano financeiro / extrato | Para uma comparação limpa, começa por manter o mesmo prazo nos dois cenários. |
| TAN atual | Contrato, extrato ou FINE | Em taxa variável corresponde normalmente ao indexante mais spread. |
| Nova TAN | Simulação ou proposta de outro banco | Evita usar uma taxa promocional sem confirmar o período em que se aplica. |
| Custos da transferência | Banco atual + nova proposta | Introduz apenas os custos que efetivamente ficarão a teu cargo. |
Se estás a comparar taxa mista, tem especial cuidado: a TAN do período inicial pode ser bastante diferente da taxa aplicável depois. O simulador simplifica essa estrutura ao assumir uma única TAN durante todo o prazo. Para a decisão final, a FINE é mais importante do que qualquer calculadora genérica.
Que custos de transferência entram na conta?
O custo que introduzes no simulador deve refletir o que realmente vais pagar — e não uma lista teórica de tudo o que pode existir.
Segundo o Banco de Portugal, o crédito habitação pode ser transferido para outra instituição durante a vigência do contrato. Nas regras gerais aplicáveis em 2026, a comissão de reembolso antecipado não pode exceder 0,5% do capital reembolsado quando o contrato está num período de taxa variável e 2% quando está num período de taxa fixa, sem prejuízo de isenções ou condições mais favoráveis.
Além dessa comissão, podem existir despesas relacionadas com avaliação, formalização, registos ou outros atos. Vários bancos têm campanhas em que suportam parte destes custos, mas a forma correta de os tratar no simulador é simples: se o custo é suportado pelo banco e não sai do teu bolso, não o dupliques na conta; se fica a teu cargo, inclui-o.
Depois desse ponto, a diferença mensal passa a superar o custo inicial, assumindo que as restantes condições se mantêm.
Confirma datas, limites e condições de reembolso de custos na proposta atual.
A comissão máxima de reembolso pode ser muito diferente e alterar o break-even.
Se queres perceber exatamente quando os custos podem ficar a zero, vê também transferência de crédito habitação gratuita, onde distinguimos isenções, reembolsos e limites das campanhas.
Porque o simulador não substitui TAEG e MTIC
A prestação calculada a partir da TAN responde a uma pergunta concreta: “quanto seria a mensalidade de capital e juros neste cenário?”. Não responde sozinha à pergunta “qual é o crédito mais barato?”.
O Banco de Portugal define a TAEG como um indicador do custo total anual do crédito que incorpora juros e vários encargos associados. O MTIC corresponde ao montante total imputado ao consumidor: capital mais juros, comissões, impostos, seguros e outros encargos.
| Indicador | O que inclui | Para que serve |
|---|---|---|
| TAN | Juros do empréstimo | Calcular a componente financeira da prestação. |
| TAEG | Juros + comissões + seguros exigidos + outros encargos considerados | Comparar o custo anual de propostas equivalentes. |
| MTIC | Capital + custos totais do crédito | Perceber quanto será pago globalmente segundo as condições da proposta. |
É perfeitamente possível encontrar uma proposta com TAN mais baixa e TAEG pouco diferente por causa de seguros ou produtos associados. É também possível baixar a prestação aumentando o prazo e acabar por pagar mais juros no conjunto. O simulador deve ser a primeira triagem, não o veredito final.
Três formas de usar o simulador sem te enganares
A ferramenta torna-se mais útil quando testas cenários com uma pergunta concreta, em vez de procurar apenas o número mais baixo possível.
Mesmo prazo, TAN mais baixa
É a comparação mais limpa para perceber o impacto da taxa. Mantém capital e prazo iguais e altera apenas a TAN.
Bom para isolar a diferença de juros.Prestação mais baixa com prazo maior
Ajuda a perceber o alívio mensal, mas não conclui que o crédito é mais barato. O prazo maior tende a aumentar o total de juros.
Compara depois MTIC e custo total.Taxa fixa ou mista
Uma taxa inicial pode parecer melhor, mas é preciso considerar o período de fixação e o que acontece depois.
Usa a FINE para analisar todas as fases.Num exemplo meramente matemático, 150 000 € por 20 anos a 4,10% dá uma prestação teórica perto de 917 €. A 3,00%, mantendo o mesmo capital e prazo, a prestação teórica fica perto de 832 €, uma diferença de cerca de 85 € por mês. Estes valores ignoram seguros, comissões, impostos e alterações futuras de taxa; servem apenas para mostrar como a TAN pode afetar a mensalidade.
Os limites de qualquer simulador de transferência
Uma simulação pode ser exata na fórmula e continuar incompleta para a decisão real.
Euribor futura
Se a taxa é variável, ninguém sabe hoje qual será a Euribor durante todo o prazo. A ferramenta assume a TAN introduzida como constante para permitir a comparação.
Seguros e produtos associados
Seguro de vida, multirriscos, conta, cartões ou outros produtos podem alterar o custo real da proposta e não são calculados automaticamente.
Análise de risco do novo banco
A taxa que colocas não é uma aprovação. O banco pode aprovar outras condições depois de analisar rendimentos, encargos, idade, imóvel e restante perfil.
Estruturas de taxa mista
Uma única TAN não representa corretamente um contrato com períodos de taxa diferentes. Nesses casos, a FINE e a simulação oficial do banco são indispensáveis.
A proposta real deve chegar com FINE. As condições aprovadas têm um prazo mínimo de validade e existe um período obrigatório de reflexão antes da aceitação.
O que fazer se o simulador mostrar uma diferença relevante
Se a diferença parece interessante, o passo seguinte não é transferir imediatamente. É transformar o cenário numa comparação com propostas reais.
Confirma os dados do crédito atual
Capital em dívida, prazo, TAN, regime de taxa, seguros, produtos associados e eventual comissão de reembolso.
Pede propostas com um objetivo claro
Explica se queres reduzir prestação, reduzir custo total, mudar o tipo de taxa ou diminuir produtos associados.
Compara FINE com FINE
Olha para TAEG, MTIC, prazo, TAN, seguros e restantes encargos, não apenas para o spread anunciado.
Volta a colocar os números lado a lado
Atualiza a simulação com as condições efetivamente aprovadas e calcula novamente a diferença mensal e o break-even dos custos.
Se ainda não sabes que bancos incluir na comparação, a nossa guia qual o melhor banco para transferir crédito habitação organiza as condições públicas e explica que critérios usar sem assumir que existe uma única instituição melhor para todos.
Se precisas primeiro de perceber todo o processo, consulta transferência crédito habitação.
Se a tua dúvida é mais ampla do que a transferência em si e queres perceber o impacto de trocar também a relação bancária, consulta mudar de banco credito habitação.
Para perceber melhor esta componente da taxa, consulta também spread credito habitação.
Fontes oficiais e metodologia
Esta guia usa a fórmula de prestação constante para criar cenários orientativos e foi revista em 29 de setembro de 2026 com documentação oficial do Banco de Portugal. As simulações da Habitena não substituem uma proposta, a FINE nem os cálculos da instituição de crédito.
Se a simulação justificar pedir propostas, consulta transferir credito habitação para outro banco para perceberes a sequência prática da mudança.
Se estás a decidir qual cenário simular, começa por mudar o credito habitação e identifica primeiro se queres renegociar, amortizar ou transferir.
Se queres apenas recalcular a mensalidade sem assumir uma transferência, vê simular nova prestação credito habitação.
