Que dados precisas para simular nova prestação credito habitação
O simulador oficial do Banco de Portugal permite calcular a prestação de um crédito novo ou já existente e testar como ela muda quando alteras capital em dívida, prazo ou taxa de juro.
Para uma simulação útil, começa pelo capital em dívida, não pelo montante inicial do empréstimo. Junta o número de prestações ou meses que ainda faltam e a TAN do cenário que queres testar. Num crédito de taxa variável, a TAN corresponde à soma do indexante e do spread; num crédito de taxa fixa, usa a taxa contratual aplicável ao período que estás a analisar.
| Dado | Onde encontrar | O que muda |
|---|---|---|
| Capital em dívida | Extrato / área de cliente | Base usada no cálculo da nova mensalidade |
| Prazo restante | Plano financeiro / contrato | Distribui a amortização por mais ou menos meses |
| TAN | FINE, contrato ou comunicação de revisão | Define os juros aplicados no cenário |
| Indexante e spread | Contrato / FINE | Permitem decompor a TAN quando a taxa é variável |
| Seguros e encargos | Apólices e preçário | Não mudam a prestação de capital e juros, mas mudam o custo mensal real |
Como é calculada a prestação mensal
Na modalidade mais comum, a prestação contém uma parte de capital e uma parte de juros. O valor é recalculado com base no capital ainda em dívida, na taxa aplicável e no número de prestações restantes.
O ponto importante não é decorar a fórmula financeira. É perceber as relações: taxa maior tende a aumentar a prestação; prazo maior tende a reduzi-la; e capital menor tende a baixar a mensalidade. Mas estes três movimentos não têm o mesmo efeito no custo total. Alongar prazo, por exemplo, pode reduzir o valor mensal e aumentar o montante total de juros.
Se alterares taxa, prazo e capital ao mesmo tempo, ficas sem saber qual decisão produziu a diferença.
Valor mensal de capital e juros no plano de reembolso.
Inclui juros e, para uma comparação completa, também comissões, seguros, impostos e outros encargos.
Como simular uma nova prestação quando muda a Euribor
Se tens taxa variável, a alteração do indexante pode fazer a prestação subir ou descer na data de revisão prevista no contrato.
O Banco de Portugal explica que a taxa variável resulta de indexante + spread. Para simular uma revisão, pega no capital em dívida que existir nessa altura, reduz o prazo restante aos meses efetivamente em falta e soma ao spread o valor de Euribor que queres testar. O resultado é a TAN do novo cenário.
Não confundas a Euribor diária que vês nas notícias com o valor que será necessariamente usado no teu contrato. O indexante aplicável é determinado segundo as regras e periodicidade contratadas. O objetivo da simulação é trabalhar com um cenário explícito, não prever o mercado.
Se o spread é 1,00% e queres testar uma Euribor de 2,50%, a TAN do cenário é 3,50%. Mantém capital e prazo iguais para perceber apenas o efeito da taxa.
Como simular a prestação com um spread novo
Uma redução do spread afeta a TAN e, mantendo o resto igual, tende a reduzir a prestação.
Se estás a negociar com o banco, cria dois cenários: contrato atual e proposta renegociada. Mantém o mesmo capital em dívida e o mesmo prazo; altera apenas o spread. Assim consegues isolar a poupança que vem da redução da margem do banco.
Depois faz uma segunda comparação, já com seguros, conta e produtos associados. O Banco de Portugal lembra que a TAEG representa o custo total do crédito e é a métrica indicada para comparar propostas com o mesmo prazo e modalidade de reembolso. Uma prestação ligeiramente menor pode não compensar se houver custos associados mais altos.
Se o teu objetivo é precisamente negociar a margem, vê também a guia baixar spread credito habitação.
Simular uma nova prestação aumentando ou reduzindo o prazo
O prazo é uma das variáveis que mais alteram a mensalidade — e uma das que mais facilmente podem criar a ilusão de poupança.
Segundo o manual do simulador do Banco de Portugal, num exemplo de 150.000 € a 30 anos e TAN de 3,5%, a prestação mensal é 673,57 €. Mantendo a taxa e aumentando o prazo para 35 anos, a prestação desce para 619,94 €. No entanto, o total de juros aumenta no exemplo oficial.
Portanto, se o banco te apresenta uma “nova prestação” inferior, pergunta logo: o prazo mudou? Se mudou, compara também o número total de meses e o custo total esperado. Reduzir a mensalidade por alongamento de prazo resolve um problema de esforço mensal, mas não é a mesma coisa que conseguir um crédito mais barato.
Como simular a prestação depois de amortizar capital
Uma amortização parcial reduz o capital em dívida. Se o prazo se mantiver, isso normalmente reduz a prestação seguinte, embora o resultado exato dependa do contrato e da data de processamento.
Para criar o cenário, substitui o capital atual pelo capital que ficaria depois da amortização e mantém a TAN e o prazo restante. Isso mostra o efeito aproximado de reduzir apenas a dívida. Se pretendes usar a amortização para reduzir o prazo em vez da prestação, já estás a simular uma alteração contratual diferente e deves tratar os cenários separadamente.
Antes de usar liquidez para amortizar, compara o ganho financeiro com a reserva de emergência que deixas de ter disponível. A simulação é uma ferramenta de decisão, não uma ordem automática para amortizar.
Um exemplo do Banco de Portugal mostra porque a simulação é útil
O manual oficial usa um empréstimo de 150.000 €, 30 anos e TAN de 3,5% para mostrar como a prestação reage a diferentes alterações.
| Cenário | Condições | Prestação indicada |
|---|---|---|
| Base | 150.000 € · 360 meses · TAN 3,5% | 673,57 € |
| Prazo maior | 150.000 € · 420 meses · TAN 3,5% | 619,94 € |
| Taxa sobe após 6 meses | 148.573,23 € · 354 meses · TAN 4,5% | 758,85 € |
O exemplo é didático, não uma previsão para o teu contrato. Mas mostra três coisas importantes: o prazo pode baixar a mensalidade, uma taxa superior pode aumentá-la de forma material e o capital em dívida precisa de ser atualizado quando simulas uma revisão futura.
Como comparar duas novas prestações sem cair numa falsa poupança
A melhor simulação é aquela em que sabes exatamente o que mudou e o que ficou igual.
| Confirma | Cenário A | Cenário B |
|---|---|---|
| Capital em dívida | Mesmo valor? | Mesmo valor? |
| Prazo restante | Mesmos meses? | Mesmos meses? |
| Modalidade de taxa | Fixa / variável / mista | Fixa / variável / mista |
| TAN | Taxa aplicável | Taxa aplicável |
| Prestação | €/mês | €/mês |
| TAEG e MTIC | Custo global | Custo global |
| Seguros e produtos | €/ano | €/ano |
Se estás a avaliar uma mudança de banco, esta lógica complementa o simulador transferência crédito habitação: nessa decisão entram ainda custos de transferência, produtos associados e condições comerciais da nova instituição.
Se a nova prestação depende de produtos associados, inclui também o custo do seguro de vida crédito habitação mais barato na comparação total.
E se o crédito tiver taxa fixa ou mista?
A lógica da simulação continua a ser a mesma, mas a taxa que introduces deve corresponder ao período que realmente queres analisar.
Num contrato de taxa fixa, a prestação não muda por causa da Euribor durante o período em que a taxa permanece fixa. Por isso, não faz sentido simular uma revisão do indexante como se estivesses num contrato variável. O cenário relevante pode ser outro: uma proposta de renegociação para uma taxa fixa diferente, uma transferência para outra instituição ou o momento em que termina um período promocional.
Num contrato de taxa mista, separa as duas fases. Durante o período fixo, usa a taxa contratada. Para a fase variável futura, trabalha com cenários explícitos para indexante e spread. Isso evita apresentar como certeza uma Euribor que ainda não é conhecida.
Se comparas uma proposta que troca taxa variável por fixa ou mista, a prestação inicial é apenas uma parte da decisão. Confirma também duração do período fixo, taxa aplicável depois, TAEG, MTIC, seguros e eventuais produtos necessários para manter as condições.
O que uma simulação de prestação não te diz sozinha
Uma prestação estimada responde a “quanto posso pagar por mês neste cenário?”, mas não responde automaticamente a “qual opção é financeiramente melhor?”.
O simulador do Banco de Portugal pode incorporar vários encargos para estimar o custo do crédito, mas uma conta rápida feita apenas com capital, prazo e TAN não capta necessariamente seguros, comissões, custos de conta, impostos ou despesas de mudança de banco. Também não antecipa alterações futuras do indexante.
Por isso, usa duas camadas de análise. Primeiro, a prestação de capital e juros, para medir o impacto mensal da alteração. Depois, o custo global, olhando para TAEG, MTIC e custos associados. Esta segunda camada é especialmente importante quando uma proposta oferece uma prestação inferior através de prazo maior, produtos adicionais ou uma taxa promocional temporária.
“Esta nova prestação resulta de uma taxa mais baixa, de um prazo maior, de uma amortização de capital ou de várias mudanças ao mesmo tempo?” A resposta permite reconstruir a simulação e comparar cenários equivalentes.
Seis erros ao simular nova prestação credito habitação
1. Usar o montante inicial do empréstimo. Para um crédito existente, usa o capital atual em dívida.
2. Manter o prazo original. O que interessa são os meses que faltam.
3. Alterar Euribor e spread sem perceber a TAN. Em taxa variável, a TAN resulta da soma dos dois.
4. Comparar prestações com prazos diferentes como se fossem equivalentes. Uma mensalidade menor pode vir apenas de pagar durante mais anos.
5. Ignorar seguros e produtos. Eles não aparecem necessariamente na prestação de capital e juros, mas afetam o custo mensal real e a TAEG.
6. Tratar uma simulação como proposta vinculativa. O próprio Banco de Portugal avisa que os resultados do seu simulador não substituem os cálculos das instituições de crédito.
Fontes oficiais usadas nesta guia
Conteúdo revisto em 30 de setembro de 2026. Para uma decisão concreta, confirma os dados do teu contrato e a simulação ou proposta emitida pela instituição.
Dúvidas sobre simular nova prestação credito habitação
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